2014年房地产估价师《案例分析》:考试方法5

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　　一、报告书不完整(共8项内容)

　　1. 封面

　　2. 目录

　　3. 致委托方函

　　4. 估价师声明

　　5. 估价假设和限制条件

　　6. 估价结果报告

　　7. 估价技术报告

　　8. 附件

　　二、报告书不完整

　　1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)

　　一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)

　　二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

　　三)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

　　其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)

　　四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

　　五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

　　六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

　　七) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

　　八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

　　九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

　　十) 估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)

　　十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)

　　十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

　　十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年)

　　典型试题：

　　(2002 年试题)卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

　　1.估价时点是(　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估价的价值范围应是(　)

　　A.合同1规定的房款

　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

　　答案：1.A,2.A

　　解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

　　2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。