2014年房地产估价师《经营与管理》考点归纳24

更新时间：2014-05-19 09:03:19 来源：|0

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摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《经营与管理》复习资料"供大家参考学习!祝您马到成功!

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　　房价畸高的政策根源是国家土地紧缩政策

　　【需求剧增反映的扭曲】

　　房价上涨的另一面是需求增加。在不断增长的购房需求中，既包括居住需求，又包括投资需求，这是理解中国房地产问题的关键。我们可以从一组数字来看房价上涨的内在逻辑：近年来，高校毕业生在大中城市就业人数占总数的80.8%，来自县、镇和农村的毕业生也有约70%选择在大中城市就业;而在京、沪、津、鲁、苏、浙、闽、粤8个经济较发达地区就业的毕业生，占了总数的57.6%。这反映了整个中国人口流动和城市化发展的取向。

　　在大量人口从农村及中小城镇流向少数大城市的情况下，这些城市的房价上涨是不可避免的。很多人认为，炒房是房价上涨的主要原因。但实际上，如果市场中不存在价格上升的客观趋势，炒房者就不会把资金投入这个市场。如果逆势而行，最终一定会赔本，没有人会故意那么做。而顺势而行的炒房投资，一方面给城市的住房建设提供了资金，另一方面迅速把各地的住房供求形势揭示出来，起到了提前反映其房地产价值的作用。

　　所谓“非理性”的炒房行为，其实是经济中存在某种扭曲的反映。例如，在炒房投资中，大量资金集中于北京、上海、深圳等重点城市，似乎不太正常。但追根究底，这些资金还是冲着巨大的人口流入及房价上升趋势而来的。

　　一份由“前程无忧”网发布的《2006全国毕业生就业调查报告》显示，2006年的毕业生中有53.6%选取了上海、北京和广东三个地区中的两个作为最愿意工作的地区―这很能说明问题。如果单从就业竞争和房价负担来看，没有人愿意到这些地方工作;但是，如果从政府投入的财政资源以及由此形成的公共福利来看，这些城市对全国的流动人口具有巨大的吸引力。这也是炒房者源源不断将资金投入其中的根本原因。

　　不断升级的炒房现象还反映出投资体制的扭曲。不管是实力雄厚的“温州炒房团”，还是略有积蓄的普通市民，都倾向于把个人储蓄用于购房，结果在大中城市，一个家庭拥有多套住房的情况越来越多。从价格泡沫的形成机理看，这是危险的。但从整个经济的投资环境来看，却很容易理解。

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