2014年房地产估价师《经营与管理》考前必做题3

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　　1.投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.项目可行性研究

　　2.对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　3.按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同，合同形式分为(　　)。

　　A.总包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.独立承包合同

　　4.在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为(　　)使投资者关注的重点。

　　A.建设用地

　　B.城镇基础设施用地

　　C.可以进行开发利用的土地

　　D.城市国有土地的农村集体土地

　　6.招标文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投标须知

　　C.招标方式

　　D.工程标底

　　7.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有(　　)。

　　A.自我消费

　　B.房地产保值

　　C.房地产增值

　　D.开发利润

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面积

　　9.某开发项目规划建设用地面积为3000m2，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年，购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年;地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为2000元/m2，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为5000元/m2，项目可销售面积的比例为90%，问开发商的成本利润率是多少?

　　10.对于物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，标准通常包括(　　)。

　　A.能否令业主满意

　　B.专业服务水平

　　C.向业主提供信息的能力

　　D.管理计划

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

　　9.提示：

　　A.项目总开发价值：

　　a.总建筑面积=3000×5.5=16500m2

　　b.总销售收入=16500×90%×5000=7515万元

　　C.销售税金=7515×5.48%=411.82万元

　　d.项目总开发价值=7515-411.82=7103.18万元

　　B.项目总开发成本：

　　a.土地费用=1000+1000×1.5%=1015万元

　　b.开发成本=165002000=3300万元

　　C.财务费用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486万元

　　d.市场推广及销售代理费用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38万元

　　e.项目总开发成本=1015+3300+486+304.38=5105.38万元

　　c.开发商成本利润率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主观题答案仅供参考

　　10.ABCD

　　1.以下关于房地产市场的说法正确的有(　　)。

　　A.由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场

　　B.从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场

　　C.根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来，得到更细的子市场

　　D.市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小

　　2.政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调，前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策具有相应的特殊原则。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　3.价格机制是通过市场发挥作用的，房地产市场的功能，包括(　　)。

　　A.调节房地产市场出现的不均衡现象

　　B.配置存量房地产资源和利益，显示房地产市场需求变化

　　C.使购买者称为房地产“老师”

　　D.确保投资者能够获取收益

　　4.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有(　　)。

　　A.速动比率

　　B.利息备付率

　　C.偿债备付率

　　D.内部收益率

　　E.资产负债率

　　5.产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(　　)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(EP)。以下关于E和P关系描述正确的是(　　　　)。

　　A.若E=P时，消费者满意

　　B.若E>P 时，消费者不满意

　　C.若E

　　D.E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强

　　6.以下不属于抵押贷款支持证券的是(　　)。

　　A.MBB

　　B.MPT

　　C.CMO

　　D.MSS

　　7.一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是(　　)。

　　A.3%

　　B.75%

　　C.133%

　　D.35%

　　8.对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为(　　)。

　　A.拐点

　　B.盈亏转化点

　　C.盈亏平衡点

　　D.盈亏转折点

　　9.开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较大的影响。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　10.可出租面积是指单元内的使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　答案

　　1.ACD　2.A　3.B　4.ABCE　5.ABC　6.D　7.B　8.C　4.A　10.B