2014年房地产估价师《理论与方法》考点剖析7

房地产估价理论与方法――估价目的

　　导读：估价目的(appraisal purpose)是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。

　　例如，是为房地产买卖双方或某一方确定有关价格提供参考依据，还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据，或者是为征收人与被征收人确定拆迁补偿金额、为人民法院确定被拍卖房地产的保留价、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨的建设用地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)提供参考依据。

　　委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要。

　　因此，任何估价项目都有估价目的，并且估价目的于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险，企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资、合作、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定，等等。在实际估价中，还应根据委托人的具体需要对上述估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，国有建设用地使用权出让估价，可按照出让方式分为招标、拍卖、挂牌、协议出让估价，按照服务对象分为为出让人服务的估价和为投标人、竞买人等欲取得土地者服务的估价;房地产转让估价，可按照转让方式分为买卖、互换、赠与、以房地产作价人股、以房地产出资设立企业、以房地产抵偿债务等估价;房地产买卖估价中除了为卖方确定要价、买方确定出价或者买卖双方协商成交价的估价外，还有普通拍卖的保留价(底价)评估;房地产征收征用估价，可分为集体土地征收估价、房屋拆迁估价、房地产征用估价，房屋拆迁估价又可按照拆迁补偿方式，分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。

　　不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

　　例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(也称为租约)，许多法律明确规定保护这种租赁关系，如《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号公布，以下简称《合同法》)第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布，以下简称《物权法》)第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 (2000年9月29日法释[2000]44号)第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。

　　因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。将这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产;但如果为房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。在对价值构成的各要素，如成本、费用、税金和利润等的取舍上，也应服从于估价目的。此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

　　7.在房地产估价中，如果估价目的不同，则(　)(2003年试题)

　　A.估价的依据有可能不同

　　B.估价的方法有可能不同

　　C.估价对象的范围有可能不同

　　D.不影响估价结果的公正性

　　E.不影响估价报告的用途

　　答案：ABC

　　编辑推荐：

　　2014年房地产估价师考试报考指南 

　　房地产估计师历年真题(2003-2012)汇总 

　　2014年房地产估价师vip套餐抢先报名，不过免费重学 

　　2014年房地产估价师精品vip套餐震撼推出，终身免费重学 

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，欢迎加入考试交流群：331909053，随时与广大考生朋友们一起交流。