2014年房地产估价师《理论与方法》专题训练1

　　单项选择题

　　1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析：逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率(　　)

　　A.等于报酬率

　　B.大于报酬率

　　C.小于报酬率

　　D.无法知道

　　答案：A

　　解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。

　　3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、与报酬率性质不同的名词有(　　)

　　A.利息率

　　B.折现率

　　C.内部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

　　5、基本完好房的成新率为(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新旧程度的判定标准是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般损坏房：五、四成;

　　4)严重损坏房及危险房：三成以下。

　　6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、价格

　　B、常数

　　C、价格变动率

　　D、时间

　　答案：D

　　7、在市场法中，土地使用权年限调整属于(　　)调整。

　　A、权益状况

　　B、区位状况

　　C、实物状况

　　D、年限状况

　　答案：A

　　8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(　　)。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　B、市场比较法

　　C、该写字楼的实际收益

　　D、无法估算

　　答案：A

　　解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

　　10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中间值

　　C、任选其中之一

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　答案：D

　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。

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　　多项选择题

　　1.下列属于土地使用管制的事项有(　)。

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0(建设工程教育网提供)

　　D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有(　)。

　　A.该房地产的实际价格等于名义价格

　　B.该房地产的名义价格为50万元

　　C.该房地产的实际价格高于50万元

　　D.该房地产的实际价格为50万元

　　E.该房地产不存在名义价格

　　3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格(　)。

　　A.卖方和买方掌握必要的市场信息

　　B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

　　C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

　　D.卖方和买方追求各自利益的最大化

　　E.卖方和买方急于完成交易

　　4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

　　A.与外部环境最协调

　　B.达到规模递增

　　C.内部构成要素的组合最适当

　　D.外部环境与内部因素相关联

　　E.外部环境要素为最适当的组合

　　5市场法中实物状况比较和调整的内容包括(　)。

　　A.环境

　　B.地形地势

　　C.外部配套设施

　　D.内部基础设施完备程度

　　E.装饰装修

　　6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于(　)。

　　A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

　　D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

　　E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

　　7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建价格是在估价时点的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　8.在运用成本法时最主要的有(　)。

　　A.区分计划成本和实际成本

　　B.区分实际成本和客观成本

　　C.结合实际成本来确定评估价值

　　D.结合实际开发利润来确定评估价值

　　E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　10.根据净收益求取的不同，收益法可分为(　)。

　　A.直接资本化法

　　B.投资法

　　C.收益乘数法

　　D.利润法

　　E.现金流量折现法

　　答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.