2014年房地产估价师《理论与方法》专题训练2

　　单项选择题

　　第 1 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　【正确答案】： B

　　第 2 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　　)万元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正确答案】： D

　　第 3 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为(　　)万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正确答案】： D

　　第 4 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000┫的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/┫，已知取得土地时楼面地价为1000元/┫，开发成本和管理费用为1200元/┫，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为 1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正确答案】： B

　　第 5 题 某成片荒地面积1k┫，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是(　　)元/┫

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正确答案】： C

　　第 6 题 某写字楼的建筑面积为4000┫，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/┫。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为40元/┫，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为(　　)万元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正确答案】： D

　　第 7 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是(　　)。

　　A.取得待开发房地产的时间

　　B.开发期间的某个时间

　　C.开发完成后的时间

　　D.开发完成之后的某个时间

　　【正确答案】： B

　　第 8 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/┫，其中主体工程900元/┫，安装及装饰装修工程费为600元 /┫。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为(　　)元/┫。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　【正确答案】： B

　　第 9 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由(　　)决定的。

　　A.房地产的历史价格资料

　　B.房地产的未来价格资料

　　C.房地产的现实价格资料

　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料

　　【正确答案】： A

　　第 10 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为(　　)元/┫。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　【正确答案】： C

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　　多项选择题

　　1.下列属于土地使用管制的事项有(　)。

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0(建设工程教育网提供)

　　D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有(　)。

　　A.该房地产的实际价格等于名义价格

　　B.该房地产的名义价格为50万元

　　C.该房地产的实际价格高于50万元

　　D.该房地产的实际价格为50万元

　　E.该房地产不存在名义价格

　　3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格(　)。

　　A.卖方和买方掌握必要的市场信息

　　B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

　　C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

　　D.卖方和买方追求各自利益的最大化

　　E.卖方和买方急于完成交易

　　4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

　　A.与外部环境最协调

　　B.达到规模递增

　　C.内部构成要素的组合最适当

　　D.外部环境与内部因素相关联

　　E.外部环境要素为最适当的组合

　　5市场法中实物状况比较和调整的内容包括(　)。

　　A.环境

　　B.地形地势

　　C.外部配套设施

　　D.内部基础设施完备程度

　　E.装饰装修

　　6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于(　)。

　　A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

　　D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

　　E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

　　7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建价格是在估价时点的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　8.在运用成本法时最主要的有(　)。

　　A.区分计划成本和实际成本

　　B.区分实际成本和客观成本

　　C.结合实际成本来确定评估价值

　　D.结合实际开发利润来确定评估价值

　　E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　10.根据净收益求取的不同，收益法可分为(　)。

　　A.直接资本化法

　　B.投资法

　　C.收益乘数法

　　D.利润法

　　E.现金流量折现法

　　答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.