2014年房地产估价师《理论与方法》专题训练7

　　单项选择题

　　第 1 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　【正确答案】： B

　　第 2 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　　)万元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正确答案】： D

　　第 3 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为(　　)万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正确答案】： D

　　第 4 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000┫的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/┫，已知取得土地时楼面地价为1000元/┫，开发成本和管理费用为1200元/┫，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为 1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正确答案】： B

　　第 5 题 某成片荒地面积1k┫，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是(　　)元/┫

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正确答案】： C

　　第 6 题 某写字楼的建筑面积为4000┫，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/┫。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为40元/┫，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为(　　)万元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正确答案】： D

　　第 7 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是(　　)。

　　A.取得待开发房地产的时间

　　B.开发期间的某个时间

　　C.开发完成后的时间

　　D.开发完成之后的某个时间

　　【正确答案】： B

　　第 8 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/┫，其中主体工程900元/┫，安装及装饰装修工程费为600元 /┫。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为(　　)元/┫。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　【正确答案】： B

　　第 9 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由(　　)决定的。

　　A.房地产的历史价格资料

　　B.房地产的未来价格资料

　　C.房地产的现实价格资料

　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料

　　【正确答案】： A

　　第 10 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为(　　)元/┫。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　【正确答案】： C

　　编辑推荐：

　　2014年房地产估价师考试报考指南 

　　房地产估计师历年真题(2003-2012)汇总 

　　2014年房地产估价师vip套餐抢先报名，不过免费重学 

　　2014年房地产估价师精品vip套餐震撼推出，终身免费重学 

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，欢迎加入考试交流群：331909053，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　1.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则(　　)。

　　A.甲大于乙

　　B.甲小于乙

　　C.甲等于乙

　　D.难以判断

　　2.抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　3.在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　4.用成本法估价房地产时，房屋现值=(　　)。

　　A.房屋重置价格-房屋年折旧额

　　B.房屋重置价×房屋成新度

　　C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

　　D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

　　5.建筑物的物质折旧包括(　　)。

　　A.功能衰退

　　B.正常使用的磨损

　　C.环境恶化

　　D.意外的破坏损毁

　　6.房地产的交易类型有(　　)。

　　A.土地使用权协议出让

　　B.一般买卖

　　C.租赁

　　D.征用

　　7.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为(　　)。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　8.房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%～0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　9.某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以(　　)元/m2为基础进行修正。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　10.为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循(　　)。

　　A.具有良好的职业道德

　　B.假设各方当事人都是理性的、精明的

　　C.“换位思考”

　　D.以老师的身份反复、精细的权衡评估价值

　　答案:

　　1.B　2.B　3.B　4.B　5.BD　6.ABC　7.C　8.B　9.D　10.ABCD

　　编辑推荐：

　　2014年房地产估价师考试报考指南 

　　房地产估计师历年真题(2003-2012)汇总 

　　2014年房地产估价师vip套餐抢先报名，不过免费重学 

　　2014年房地产估价师精品vip套餐震撼推出，终身免费重学 

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，欢迎加入考试交流群：331909053，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　单项选择题

　　1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析：逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率(　　)

　　A.等于报酬率

　　B.大于报酬率

　　C.小于报酬率

　　D.无法知道

　　答案：A

　　解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。

　　3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、与报酬率性质不同的名词有(　　)

　　A.利息率

　　B.折现率

　　C.内部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

　　5、基本完好房的成新率为(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新旧程度的判定标准是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般损坏房：五、四成;

　　4)严重损坏房及危险房：三成以下。

　　6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、价格

　　B、常数

　　C、价格变动率

　　D、时间

　　答案：D

　　7、在市场法中，土地使用权年限调整属于(　　)调整。

　　A、权益状况

　　B、区位状况

　　C、实物状况

　　D、年限状况

　　答案：A

　　8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(　　)。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　B、市场比较法

　　C、该写字楼的实际收益

　　D、无法估算

　　答案：A

　　解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

　　10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中间值

　　C、任选其中之一

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　答案：D

　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。