2014年房地产估价师《案例分析》训练题及解析8

　　案例8：李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300┫，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30 日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/┫的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/┫.

　　问题：

　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/┫.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/┫.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　答案：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。

　　(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

　　(3)对估价对象的界定可能不同。

　　编辑推荐：

　　2014年房地产估价师考试报考指南 

　　房地产估计师历年真题(2003-2012)汇总 

　　2014年房地产估价师vip套餐抢先报名，不过免费重学 

　　2014年房地产估价师精品vip套餐震撼推出，终身免费重学 

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，欢迎加入考试交流群：331909053，随时与广大考生朋友们一起交流。