2014年房地产估价师《案例分析》考点:不同类型房地产估价

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　　不同类型房地产估价

　　一、居住房地产及其特点(掌握)

　　(一)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

　　(二)具有较强的相似性、可比性

　　(三)不同类型住房价格内涵差异明显

　　二、影响居住房地产价格的主要区位状况(掌握)

　　1.位置

　　2.交通条件

　　3.生活服务设施

　　4.教育配套设施

　　5.环境质量

　　三、影响居住房地产价格的主要实物状况(掌握)

　　1.建筑结构、类型和等级

　　2.设施与设备

　　3.建筑质量

　　4.装饰装修

　　四、居住房地产估价的常用方法(掌握)

　　居住房地产的估价可以选择市场法、成本法、收益法等。

　　(一)市场法

　　由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。

　　(二)成本法

　　成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。

　　(三)收益法

　　采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。

　　五、商业房地产及其特点(掌握)

　　1.收益性

　　商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。

　　2.经营内容多，业态多样

　　在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。

　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂

　　商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租****益评估还是承租****益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。

　　4.装修高档且复杂

　　为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

　　5.垂直空间价值衰减性明显

　　商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高(高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊)，向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。

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