2014年房地产估价师《理论与方法》第二章:房地产及其描述

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　　第二章　房地产及其描述

　　一、单项选择题

　　1、下列不属于构筑物的是(　)。

　　A.储藏室

　　B.烟囱

　　C.隧道

　　D.道路

　　2、建筑密度等于(　)/建筑用地面积。

　　A.总建筑面积

　　B.土地总面积

　　C.建筑顶层面积

　　D.建筑基底总面积

　　3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护(　)。

　　A.债权

　　B.物权

　　C.二者皆可

　　D.二者皆不

　　4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是(　)。

　　A.所有权

　　B.土地承包经营权

　　C.抵押权

　　D.质权

　　5、区位因房地产的(　)而成了房地产的重要组成部分。

　　A.体量庞大

　　B.价值量大

　　C.不可移动

　　D.权益特性

　　6、房地产权利的种类中，属于债权的是(　)。

　　A.地役权

　　B.土地使用权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　7、(　)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

　　A.用益物权

　　B.担保物权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的(　)。【2011年真题】

　　A.相互影响性

　　B.寿命长久性

　　C.数量有限性

　　D.保值增值性

　　9、房地产的(　)特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

　　A.不可移动

　　B.供给有限

　　C.价值量大

　　D.用途多样

　　10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的(　)特性。

　　A.不可移动

　　B.用途多样

　　C.相互影响

　　D.易受限制

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　　11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。(2005年试题)

　　A.装饰装修改造

　　B.通货膨胀

　　C.需求增加导致稀缺性增加

　　D.改进物业管理

　　12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是(　)上升的。

　　A.间断

　　B.波浪

　　C.连续

　　D.螺旋

　　13、下面(　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

　　A.装饰装修改造

　　B.修建广场、公园、公共绿地

　　C.调整城市发展方向

　　D.改变城市格局

　　14、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　15、在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产(　)。

　　A.宅基地所有权

　　B.空间利用权

　　C.地役权

　　D.建筑物相邻关系

　　16、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是(　)元/平方米。

　　A.98

　　B.102

　　C.108

　　D.116

　　17、房地产中的无形资产属于将房地产按(　)进行分类中的一类。

　　A.权益状况

　　B.用途

　　C.立法用语

　　D.实物形态

　　18、处分共有的房地产，应当经占份额(　)以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

　　A.1/2

　　B.1/3

　　C.2/3

　　D.2/5

　　19、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过(　)层的为高层。

　　A.7

　　B.8

　　C.9

　　D.10

　　20、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产(　)方面的内容。

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.土地使用管制

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　　二、多项选择题

　　1、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括(　)。

　　A.有形的实体

　　B.土地的形状

　　C.建筑结构

　　D.立体空间

　　E.建筑物的外观

　　2、建筑物的所有权可以分为(　)。

　　A.区分共有

　　B.区分所有

　　C.公有

　　D.独有

　　E.共有

　　3、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为(　)。

　　A.按份共有

　　B.按权共有

　　C.共同共有

　　D.共享共有

　　E.共用共有

　　4、下列房地产权利的种类中，属于物权的有(　)。

　　A.所有权

　　B.建设用地使用权

　　C.地役权

　　D.抵押权

　　E.租赁权

　　5、下列属于一宗房地产的位置因素的是(　)。

　　A.方位

　　B.坐落

　　C.楼层

　　D.临街状况

　　E.交通条件

　　6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有(　)。【2011年真题】

　　A.对房地产本身进行投资改良

　　B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

　　C.通货膨胀

　　D.外部经济性

　　E.建造成本提高

　　7、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、(　)等设施或条件以及场地平整。

　　A.给水

　　B.排水

　　C.电力

　　D.通信

　　E.热力

　　8、按经营使用方式划分房地产的类型主要有(　)。

　　A.现房

　　B.销售

　　C.出租

　　D.自用

　　E.自营

　　9、下列是收益性房地产的有(　)。

　　A.农地

　　B.写字楼

　　C.写字楼

　　D.仓库

　　E.未开发的土地

　　10、房地产按开发程度来划分，可以分为(　)。

　　A.自由的房地产

　　B.生地

　　C.毛地

　　D.熟地

　　E.现房

　　11、下列不属于土地使用管制的事项有(　)。

　　A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

　　B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　C.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　D.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

　　12、房地产区位状况描述的主要内容有(　)。

　　A.位置描述

　　B.交通条件描述

　　C.外部配套设施描述

　　D.周围环境和景观描述

　　E.临街状况描述

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　　三、判断题

　　1、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。

　　Y.对

　　N.错

　　4、某宗房地产总建筑面积为1000┫，建筑物的基底面积为400┫，其容积率为2.0，其建筑密度为50%。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。(　)(2005年试题)

　　Y.对

　　N.错

　　6、地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　11、“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　12、从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　13、房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　14、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　15、对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　16、房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。(　)

　　Y.对

　　N.错

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　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　2、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。

　　3、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。

　　4、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。

　　5、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。

　　6、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：租赁权属于债权。

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

　　8、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：了解“外部性”的含义。

　　9、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。

　　10、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。

　　11、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。

　　12、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。

　　14、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：居住用地为70年。

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。

　　16、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13=98

　　17、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：参见教材P71。将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。

　　18、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P71。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

　　19、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：10层以上(含10层)为高层住宅。

　　20、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ABCE

　　【答案解析】：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

　　2、

　　【正确答案】：BDE

　　【答案解析】：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。

　　3、

　　【正确答案】：AC

　　【答案解析】：共有又有按份共有和共同共有。

　　4、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。

　　6、

　　【正确答案】：BD

　　【答案解析】：通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。

　　7、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整;七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。

　　8、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。

　　9、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。

　　10、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。

　　11、

　　【正确答案】：AC

　　【答案解析】：

　　12、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：E属于位置的描述。

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　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。

　　2、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。

　　4、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

　　7、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　9、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：独立性，指单独使用，不受限制。提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。

　　11、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件及场地平整。

　　12、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：这是从权益状况的角度来划分的。

　　13、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。

　　14、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　15、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：属于房地产权益状况描述。

　　16、

　　【正确答案】：Y

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