2014年房地产估价师《理论与方法》第三章:房地产价格和价值

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　　11、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为(　)。

　　A.房地产的不可移动性

　　B.中国经济地区差异明显

　　C.不同地区人们的消费习惯不同

　　D.地区间的政府管制

　　12、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　)。【2011年真题】

　　A.挂牌底价

　　B.正常市场价格

　　C.竞买人可承受的最高价

　　D.最可能的成交价

　　13、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是(　)。(2011年真题)

　　A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

　　C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

　　D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

　　14、一套建筑面积为100┫，单价为3000元/┫、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为(　)元/┫。(年折现率为5%)

　　A.3000

　　B.2850

　　C.2857

　　D.2928

　　15、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是(　)。

　　A.第(1)、(3)种情况

　　B.第(3)、(4)、(5)种情况

　　C.第(2)、(4)种情况

　　D.第(2)、(4)、(5)种情况

　　16、成交价格围绕着(　)而上下波动。

　　A.市场价格

　　B.理论价格

　　C.清算价格

　　D.原始价格

　　17、在房地产价格中，市场价格是(　)。

　　A.稳定均衡价格

　　B.不稳定均衡价格

　　C.长期均衡价格

　　D.短期均衡价格

　　18、市场法求得的价值趋向(　)。

　　A.成交价格

　　B.市场价格

　　C.理论价格

　　D.评估价格

　　19、甲乙两宗土地，甲单价为900元/┫，乙单价为600元/┫，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.甲、乙一样

　　D.无法判断

　　20、基准地价是城市中均质区域内的土地(　)。

　　A.最低价格

　　B.最高价格

　　C.平均价格

　　D.成交价格

　　21、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为(　)。

　　A.名义价格

　　B.实际价格

　　C.市场价格

　　D.成交价格

　　22、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的(　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　23、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的(　)。

　　A.社会一般报酬率

　　B.最低期望收益率

　　C.特定投资者所要求的最低期望收益率

　　D.特定投资者所要求的最低报酬率

　　24、在评估投资价值时，折现率是(　)。

　　A.社会一般的收益率

　　B.收益法中的资本化率

　　C.投资者要求的满意收益率

　　D.投资者要求的最低收益率

　　25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　)元/m2。【2011年真题】

　　A.3439

　　B.3473

　　C.3508

　　D.3608

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　　二、多项选择题

　　1、形成房地产有效需求必须具备的条件有(　)。

　　A.消费者有购买房地产的意愿

　　B.城市经济高速发展

　　C.人口急剧增长

　　D.消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　E.房地产供给大于房地产需求

　　2、房地产价格的特征主要包括(　)。

　　A.房地产价格受建筑技术的影响很大

　　B.房地产价格容易受交易者的个别情况影响

　　C.房地产价格形成的时间通常较长

　　D.房地产价格实质上是房地产权益的价格

　　E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格

　　3、下列不存在替代关系的有(　)。

　　A.普通住宅与娱乐房地产之间

　　B.经济适用房与普通商品住宅之间

　　C.经济适用房与高档别墅之间

　　D.普通住宅与商业用房之间

　　E.宾馆与写字楼之间

　　4、决定房地产供给量的因素有(　)。

　　A.该种房地产的价格水平

　　B.该种房地产的开发成本

　　C.该种房地产的开发技术水平

　　D.房地产开发商对未来的预期

　　E.相关物品的价格水平

　　5、理论上房地产的供求状况可分为的类型是(　)。

　　A.全国房地产总的供求状况

　　B.本地区房地产总的供求状况

　　C.全国同类房地产的供求状况

　　D.本地区同类房地产的供求状况

　　E.房地产的短缺或者充足供求状况

　　6、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有(　)。【2011年真题】

　　A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

　　B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

　　C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

　　D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

　　E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

　　7、关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。(2011年真题)

　　A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

　　B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

　　C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

　　D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

　　E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

　　8、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是(　)。

　　A.原始价值高于或等于账面价值

　　B.投资价值高于市场价值

　　C.谨慎价值低于市场价值

　　D.快速变现价值低于市场价值

　　E.评估价值等于理论价值

　　9、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为(　)不同。

　　A.开发成本

　　B.经营费用

　　C.纳税状况

　　D.对未来的信心

　　E.评估方法

　　10、投保火灾险时的保险价值有可能是(　)。

　　A.遭受火灾毁损的建筑物价值

　　B.遭受火灾毁损的土地价值

　　C.连带损失

　　D.租金损失

　　E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本

　　11、账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。它又可称为(　)。

　　A.历史成本

　　B.账面净值

　　C.折余价值

　　D.实际价值

　　E.原始购置成本

　　12、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.该厂房的实际价格等于名义价格

　　B.该房地产的名义价格为50万元

　　C.该房地产的实际价格为50万元

　　D.该房地产的实际价格高于50万元

　　E.该房地产不存在名义价格

　　13、在商品房交易中，常见的最低价格有(　)。

　　A.商品房销售中的起价

　　B.拍卖活动中的保留价或起拍价

　　C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

　　D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

　　E.采用收益法确定的参考价格

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　　三、判断题

　　1、稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、房地产价格既有使用代价的租金，又有交换代价的价格。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求;相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。

　　Y.对

　　N.错

　　6、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加;反之，需求就会减少。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多;反之，该种房地产的当前供给通常更少。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。　(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　12、使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　13、抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　14、楼面地价等于土地单价除以容积率(　)。

　　Y.对

　　N.错

　　15、一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　16、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　17、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　18、对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 ( )

　　Y.对

　　N.错

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　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

　　2、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。

　　3、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：供给曲线就是供给量和其价格之间的关系。

　　4、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。

　　5、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

　　7、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。

　　8、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：供给量=存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量。

　　9、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成同方向变化关系。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。

　　11、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。

　　【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

　　【答疑编号10218990】

　　12、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。

　　13、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28万元。

　　15、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。

　　16、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。

　　17、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：市场价格是短期均衡价格

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：市场法测算出的价值趋向于市场价格。

　　19、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=900÷6=150(元/┫)，乙的楼面地价=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以开发商会选甲地。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

　　21、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

　　22、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

　　23、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

　　24、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

　　25、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：期房价格=4500-500/1.08-500/1.082-4500*3%=3473 1、

　　多选题：

　　1、

　　【正确答案】：AD

　　【答案解析】：有效需求=意愿+支付能力。

　　2、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。

　　4、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。

　　5、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。

　　6、

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：C应该是最低报酬率;D应该是税后净收益;E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。

　　7、

　　【正确答案】：ABCE

　　【答案解析】：A应该无影响。无租约限制，则无合同租金，无租约限制下的评估价值是全产权价值，合同租金与市场租金的差异对之没有影响;B应该评估出租人的权益价格;E承租人的权益价值就是市场租金与其合同租金差异的现值。

　　8、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：

　　9、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。

　　10、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。

　　11、

　　【正确答案】：BC

　　【答案解析】：账面价值也称为账面净值、折余价值。

　　12、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格实际价格都是50万。。

　　13、

　　【正确答案】：AB

　　编辑推荐：

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。

　　2、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产同时有两种价格：一是交换代价的价格，二是使用代价的租金。

　　4、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求;相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　7、

　　【正确答案】：Y

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　9、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。

　　11、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　楼面地价=3000/1.6=1875元/m2

　　楼面地价=3500/1.8=1944.44元/m2

　　12、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。但反过来不一定成立。

　　13、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

　　14、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：楼面地价等于土地单价除以容积率。

　　15、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

　　16、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：如果市场法测算出的价值大大高于收益法、成本法测算出的价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。

　　17、

　　【正确答案】：N

　　18、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。

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