2014年房地产估价师《理论与方法》第六章:市场法及其运用

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　　二、多项选择题

　　1、市场法适用的对象有(　)。

　　A.标准厂房

　　B.在建工程

　　C.高档公寓

　　D.房地产开发用地

　　E.纪念馆

　　2、下列房地产中，难以采用市场法估价的有(　)。

　　A.房地产开发用地

　　B.学校

　　C.在建工程

　　D.别墅

　　E.特殊厂房

　　3、搜集交易实例时应搜集交易实例的(　)。

　　A.成交价格

　　B.议价时间

　　C.成交日期

　　D.付款方式

　　E.交易双方

　　4、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(　)等相同或相似的房地产。【2011年真题】

　　A.区位

　　B.用途

　　C.权利性质

　　D.总价

　　E.外观

　　5、选取可比实例时，应符合的要求包括(　)等。

　　A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

　　B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

　　C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

　　D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

　　6、建立比较基准，主要包括(　)等。

　　A.统一付款方式

　　B.统一价格单位

　　C.统一房地产范围

　　D.统一产权性质

　　E.统一采用总价

　　7、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是(　)。

　　A.相邻房地产合并交易

　　B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

　　C.交易双方存在利害关系

　　D.交易税费非正常负担

　　E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

　　8、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括(　)等。

　　A.土地增值税

　　B.印花税

　　C.交易手续费

　　D.土地使用权出让金

　　9、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于(　)。

　　A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

　　D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

　　E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

　　10、房地产价格指数或变动率可细分为(　)。

　　A.全国房地产价格指数或变动率

　　B.某地区房地产价格指数或变动率

　　C.全国某类房地产价格指数或变动率

　　D.某地区某类房地产价格指数或变动率

　　E.居民消费物价指数

　　11、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括(　)等。

　　A.环境景观

　　B.离市中心距离

　　C.朝向

　　D.城市规划限制条件

　　E.地势

　　编辑推荐：

　　三、判断题

　　1、市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、市场法测算出来的房地产价格被称为比准价值。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　4、采用市场法估价时，可比实例应当尽量多的进行选择。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格―债权+债务。( )

　　Y.对

　　N.错

　　8、设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/┫，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/┫，买方购买该房地产实际付出为2575元/┫。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元/┫，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至 10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日为100)。该宗房地产 2011年10月1日的价格为2305.88元。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元/┫，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元=7.98元人民币，2011年9月30日为1 美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2011年9月30日的价格约为3758元人民币/┫。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　12、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。(　)

　　Y.对

　　N.错

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　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　3、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。

　　4、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。

　　5、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元;估价对象90平米。

　　以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。

　　首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元

　　建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。

　　8、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(┫)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：使用面积=100×0.8=80(┫)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/┫)。

　　11、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150(┫)，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：还原正常成交价格，设为X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫)，买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

　　17、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/┫，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。

　　22、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产状况修正系数=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/┫)。

　　24、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估价时点)，共4个月，月平均上涨2%

　　=4081.3

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。

　　2、

　　【正确答案】：BCE

　　【答案解析】：开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。

　　3、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。

　　4、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：相似的房地产要：区位相近(应与估价对象处在同一供求范围内);用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当(0.5-2倍范围内);建筑结构相同

　　5、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。

　　6、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围;统一付款方式;统一价格单位。

　　7、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

　　8、

　　【正确答案】：BC

　　【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。

　　9、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：卖方实际得到的价格+应有卖方缴纳的税费=正常成交价格;买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=正常成交价格。

　　10、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。

　　11、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。

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　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。

　　2、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：据以判断交易价格是否是正常交易价格。

　　4、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　7、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格+债权―债

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：卖方实际得到的价格=正常成交价格×(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500×(1-6%)=2350(元/┫)。买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500×(1+3%)=2575(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。

　　11、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元/┫)。

　　12、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。

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