2014年房地产估价师《理论与方法》第七章:收益法及其运用

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　　二、多项选择题

　　1、收益性房地产包括(　)。

　　A.餐馆

　　B.旅店

　　C.加油站

　　D.农地

　　E.未开发的土地

　　2、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的(　)都能够较准确的量化。

　　A.收益

　　B.经营方式

　　C.收益年限

　　D.市场状况

　　E.风险

　　3、在求取净收益中，运营费用包括(　)。【2011年真题】

　　A.房地产保有环节的税收

　　B.房地产折旧费

　　C.房屋保险费

　　D.房地产抵押贷款还本付息额

　　E.为承租人提供的服务费

　　4、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含(　)。

　　A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值

　　B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值

　　C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值

　　D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值

　　E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值

　　5、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括(　)。

　　A.电费

　　B.物业管理费

　　C.水费

　　D.供暖费

　　E.房地产税

　　6、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的(　)。

　　A.客观收益

　　B.实际收益

　　C.有形收益

　　D.无形收益

　　E.潜在收益

　　7、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是(　)。

　　A.试错法

　　B.移动平均法

　　C.曲线拟合法

　　D.线性内插法

　　E.指数修匀法

　　8、收益法中确定报酬率的基本方法不包括(　)。

　　A.市场提取法

　　B.累加法

　　C.指数调整法

　　D.投资报酬率排序插入法

　　E.收益乘数法

　　9、直接资本化法的优点不包括(　)。

　　A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

　　B.通常只需要测算未来第一年的收益

　　C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

　　D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

　　E.计算过程较为简单

　　10、剩余技术有(　)。

　　A.建筑物剩余技术

　　B.土地剩余技术

　　C.市场剩余技术

　　D.房地产剩余技术

　　E.抵押贷款剩余技术

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　　三、判断题

　　1、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/┫，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/┫，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　12、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　13、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　14、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　15、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　16、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　17、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　18、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　19、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。(　)

　　Y.对

　　N.错

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　　四、简答题

　　1、某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200┫。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为 5年，可出租面积的月租金为240元/┫。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元/┫和180元/┫，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。

　　2、某商店的土地使用期限为40 年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为 180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

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　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。

　　2、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：分两步求解：

　　(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

　　求得A=15.97

　　(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格

　　3、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。

　　4、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：折现率=6%+6%*25%=7.5%

　　6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44

　　5、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：该商场在2005年10月的价值最接近于：

　　6、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40

　　8、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：

　　9、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该房地产的收益价格为： V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(万元)。

　　10、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。

　　11、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：该房地产的收益价格为：

　　12、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：该房地产的收益价格为：

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。14、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：则该宗房地产的收益价格最接近于：

　　V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)40-3]×1/(1+8%)3=281.3(万元)，选项中最接近的一个为A，280万元。

　　15、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：折现率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

　　16、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：(1+名义利率)=(1+实际利率)(1+通货膨胀率)，所以，名义利率=12.2%，房地产投资商的净收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22

　　17、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

　　18、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：土地净收益=1080000-540×400=864000

　　土地价值=864000/0.108=8000000

　　19、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：抵押贷款常数RM为：

　　20、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。

　　21、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：土地的净收益_50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

　　2、

　　【正确答案】：AE

　　【答案解析】：参见教材P收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。

　　3、

　　【正确答案】：ACE

　　【答案解析】：运营费用是从估价角度出发的，同城不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

　　4、

　　【正确答案】：DE

　　【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。

　　5、

　　【正确答案】：CDE

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的客观收益、实际收益、有形收益、无形收益。

　　7、

　　【正确答案】：BCE

　　【答案解析】：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。

　　8、

　　【正确答案】：CE

　　【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。

　　9、

　　【正确答案】：AC

　　【答案解析】：直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。

　　10、

　　【正确答案】：ABE

　　【答案解析】：剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。

　　2、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取信息所起的作用是相同的。

　　3、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。

　　4、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：该地产的收益价格为：

　　5、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元/┫)，

　　V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/┫)。

　　乙的楼面地价=土地单价/容积率=900/2.5=360(元/┫)，

　　V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/┫)。

　　则投资乙地块比甲地块更经济。

　　6、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：则该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。

　　7、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：P=(16-8)/(10%-2%)=100万

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。

　　9、

　　【正确答案】：N

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

　　11、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

　　12、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。

　　13、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选取同一时期的国债利率或银行存款利率

　　14、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P251。

　　15、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

　　16、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。

　　17、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：这是资本化率和报酬率的区别所在。

　　18、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。

　　19、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。

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　　四、简答题

　　1、

　　【正确答案】：该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

　　(1)商店一层价格的测算

　　租赁期限内年净收益=200×240×(1-25%)×12=43.20万元

　　租赁期限外年净收益=200×270×(1-25%)×12=48.60万元

　　V=43.20/(1+10%)+43.20/(1+10%)2+48.60/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.90万元

　　(2)商店二层价格的测算

　　年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40万元

　　V=32.40/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52万元

　　(3)该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算

　　460.90+313.52=774.42万元

　　2、

　　【正确答案】：该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

　　(1)商店一层价格的测算：

　　租赁期限内年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(万元)

　　租赁期限外年净收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(万元)

　　=375.69(万元)

　　(2)商店二层价格的测算：

　　年净收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(万元)

　　=229.21(万元)

　　该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90(万元)

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