2015年房地产估价师《理论与方法》章节习题:第九章

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　　二、多项选择题

　　1、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括(　)。

　　A.明朗、稳定及长远的房地产政策

　　B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

　　C.一个较多公平交易的房地产信息资料库

　　D.一个公平竞争的市场环境

　　E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

　　2、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　)。

　　A.房地产具有开发或再开发潜力

　　B.将预期原理作为理论依据

　　C.正确判断了房地产的最佳开发方式

　　D.正确量化了已经获得的收益和风险

　　E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

　　3、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有(　)。

　　A.传统方法

　　B.现金流量折现法

　　C.成本法

　　D.市场法

　　E.总和法

　　4、只有在传统方法中才需要测算的项目是(　)。

　　A.销售费用

　　B.投资利息

　　C.开发利润

　　D.销售税费

　　E.后续的开发成本

　　5、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

　　A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

　　B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

　　C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

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　　三、判断题

　　1、成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 (　)

　　Y.对

　　N.错

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　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：ABD适合成本法。

　　2、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。

　　3、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：房地产开发分析是站在某个特定的投资者的立场上。

　　4、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。

　　5、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。

　　6、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

　　8、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：CD

　　【答案解析】：假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策;③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库。

　　2、

　　【正确答案】：CE

　　【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值

　　3、

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。

　　4、

　　【正确答案】：BC

　　【答案解析】：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。

　　5、

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：测算土地总价的估价时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日;

　　开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日;

　　建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日;

　　销售期为2011年4月18日到2012年4月18日

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　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　2、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

　　3、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润

　　4、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。

　　5、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。

　　7、

　　【正确答案】：N

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