2015年房地产估价师《理论与方法》章节知识:第二章2

　　难以变现也称为变现能力弱、流动性差、弱流动性。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强;反之，称为变现能力弱。对变现能力的理解，关键是注意"在没有过多损失的条件下"。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。可见，如果没有价格的约束，任何商品都能很快变现。

　　房地产由于具有独一无二、价值较大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。当然，对房地产拥有者来说，有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需要的资金问题。

　　保值增值：

　　一般地说，豆腐、牛奶之类易腐烂变质的物品，经过一段时间以后，其价值会完全丧失;电脑、手机之类的高科技产品，随着新技术新工艺的不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好的产品面世等，其价值会快速降低。但是，房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加(即自然增值)。

　　引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等;②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增加带动房地产需求增加;④房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率等;⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值;通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

　　房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，货币的购买力会下降，今天能用l元钱买到的商品或服务，以后很可能得花不止 l元钱才能买到。而说某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。