2015年房地产估价师《经营与管理》考点:房地产投资信托基金风险
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房地产估价师考试真题：
【标准答案】B
【解析】房地产投资信托基金风险的市场风险是指REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。
下面我们一起来温习一下详细内容：房地产投资信托基金
(1)概念
房地产投资信托基金(Rea1 Estate Investment Trusts，REITs)是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
(2)分类有两种分类标准
一是按投资业务不同分类，二是按信托性质的不同分类。
按投资业务分类，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入;抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入;混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。
按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs.伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使 REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
(3)特征
1)流动性好。
直接投资房地产存在很大的变现风险，而REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。
2)市场价值稳定。
REITs的波动性很小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。
3)高现金回报。
房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，同时，按照有关法律规定，REITs净收益的95%都必须以分红形式返还投资者。
4)有效分散投资风险。
REITs的投资物业类型多样化，保证了投资者资产组合效益，从而保证投资更加安全。
5)抵御通货膨胀。
作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能，当通货膨胀来临时，物价上扬，房地产物业的价值更是升值迅速，以房地产物业为基础的REITs的收益水平和股票价格也会随之上升，能够在一定程度上抵消通货膨胀的影响。
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