2015年房地产估价师《制度与政策》章节知识第九章1

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　第九章 物业管理制度与政策

　　第一节 物业管理概述

　　物业与物业管理基本概念：

　　(一)物业的含义

　　“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如―个住宅单元。同一宗物业，往往分届一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套的各类设备、设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。

　　(二)物业管理的含义

　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的这一表述表明：①物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的;②物业管理活动的依据是物业服务合同;③物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

　　物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。

　　(三)物业管理的主要目的

　　物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造并保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。物业管理行业的发展，对于顺利实现我国第三步战略目标，全面建设小康社会具有积极的促进作用：①规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量，改善城市面貌;②规范发展物业管理有利于增加就业，扩大居民消费;③规范发展物业管理有利于维护社区稳定，推动精神文明建设;④规范发展物业管理有利于促进财富增值，培育民主意识。

　　物业管理的基本特征：

　　社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。

　　1.社会化

　　物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。

　　2.专业化

　　物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业的智能化程度越来越高，只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业服务企业，才有能力提供相应的物业管理服务。

　　3.市场化

　　市场化是物业管理最主要的特性。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。

　　物业管理服务的基本内容：

　　物业管理服务的基本内容主要有以下几项：

　　(1)物业共用部位的维护与管理;

　　(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;

　　(3)环境卫生、绿化管理服务;

　　(4)机动车和非机动车的停放管理;

　　(5)物业管理区域内公共秩序、消防，交通等协助管理事项的服务;

　　(6)物业装饰装修管理服务;

　　(7)物业档案资料的管理。

　　物业管理的主要环节：

　　物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常运行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，各个环节都不容忽视。根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理按先后顺序可分为4个阶段：物业管理的策划阶段;物业管理的前期准备阶段;物业管理的启动阶段;物业管理的日常运作阶段。

　　物业管理条例确立的物业服务基本制度：

　　为了规范物业服务活动，维护物业服务当事人的合法权益，《物业管理条例》(国务院令第504号，根据2007年8月26日《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》(504号令)修订，以下简称《条例》)突出建章立制的重要作用，确立了以下七项物业服务的基本制度。

　　(一)业主大会制度

　　(二)管理规约制度

　　(三)物业服务招投标制度

　　(四)物业承接验收制度

　　(五)物业服务企业资质管理制度

　　(六)物业服务专业人员职业资格制度

　　(七)住宅专项维修资金制度