2020年税务师考试《税法二》练习题：房地产开发成本

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单选题

1、根据土地增值税相关规定，下列说法中正确的是( )。

A、政府出让国有土地使用权属于土地增值税征税范围

B、土地增值税征税范围不包括转移地下的各种附属设施

C、土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与方式转让房地产的行为

D、土地增值税征收对象包括地上的建筑物的转让增值额，地上的建筑物包括地上地下的各种附属设施

【正确答案】D

【答案解析】选项A，政府出让国有土地使用权不属于土地增值税征税范围;选项B，土地增值税征税范围包括转移地下的各种附属设施;选项C，土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与方式转让房地产的行为，但赠与仅限于两种情况，不是所有的赠与都不征收土地增值税的。

2、下列项目中，属于土地增值税中房地产开发成本的是( )。

A、土地出让金

B、管理费用

C、前期工程费

D、借款利息费用

【正确答案】C

【答案解析】土地出让金属于取得土地使用权支付的金额;管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。

3、某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为( )万元。

A、180

B、249.75

C、300

D、360

【正确答案】B

【答案解析】扣除项目金额=50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%=385(万元)

增值额=1000-385=615(万元)

增值率=615÷385×100%=159.74%

应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元)

4、某市国有企业2011年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2013年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )万元。

A、400

B、1485

C、1490

D、200

【正确答案】B

【答案解析】评估价格=12000×70%=8400(万元)，

税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)，

增值额=10000-8400-115=1485(万元)

5、以下关于土地增值税清算相关问题的处理错误的是( )。

A、销售合同所载商品房面积与有关部分实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整

B、在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具的发票，按发票所载金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除

C、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

D、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

【正确答案】C

【答案解析】房地产开发企业取得逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

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