2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题六

　　(3)房地年纯收益

　　1133.325-445.942=687.383(万元)

　　(4)目前房地产总价值

　　总价值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(万元)

　　(5)大厦房产现值

　　重置价格=3000×(4000+7500)=3450(万元)

　　房产现值=3450-71.875×3=3234.375(万元)

　　(6)目前地价

　　总地价=房地产总价-房产现值=4245.175(万元)

　　单位地价=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)

　　第四题：

　　1、答题要点

　　(1) 简单算术平

　　(2) 加权平均法.

　　(3) 直接取市场比较法的评估结果.

　　(4) 以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正.

　　2、答题要点

　　(1) 收集的资料包括:

　　① 国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;③征地的过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率.

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　　(2) 基本步骤:

　　① 求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿征地税费等);②确定土地开发费;③计算利息;④计算土地开发利润;⑤计算土地增值收益;⑥计算有限年期土地使用权价格.

　　3、答题要点

　　(1) 不同点:

　　① A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业于股份公司是土地租贫关系,由股份公司向企业支付租金;②B宗地的处置方式是国家作价入股,国家持有国家股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司.

　　(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:

　　A宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,不能获得土地使用权,,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本.

　　4、答题要点

　　(1) 办理的手续:

　　① 股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土地管理部分办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理补交土地出让金的手续;⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续.

　　(2) 评估方法选择、估价思路及程序”:

　　可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法.

　　估价思路(略).

　　市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价.

　　收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益;⑥计算土地价格.

　　基准地价系数修正法估的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价.

　　剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格.

　　路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格.