2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题七

　　第五题：

　　土地估价技术报告存在的主要错误及其致错原因如下:

　　第一部分 总述

　　1 . 估价依据中, <中华人民共和国房地产管理法>,应为<中华人民共和国城市房地产管理法>.

　　2 . 国家土地管理局关于印发<土地估价规范格式(1996)>的通知(1995国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式,不应作为估价依据.

　　3 . 估价依据缺乏土地估价技术规程.

　　4 . 地价定义不清楚,未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容.

　　5 . 使用说明中,待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当土地管理部门核发的<国有土地使用证>为准.

　　6 . “土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法.”土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案及以估价机构存档用.

　　7 . 缺少土地估价师签字栏.

　　第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

　　8 . 估价对象描述中, 待估宗地的容积率为0.81.

　　第三部分 土地估价

　　9 . 成本逼近法的计算公式有误.

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　　10. 成本逼近法中,税费不应包括新增建设用地有偿使用费.

　　11. 成本逼近法中投资利息计算错误,土地开发费的计息期应为半年,正确的计算公式应为: 投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85%.

　　12. 投资利润计算错误,计算投资利润时,投资利息不应计算利润.

　　13. 计算增值收益时,应以成本价格乘以一定的增值收益率,成本价格应包括投资利息.

　　14. 增值收益率有打印错误.

　　15. 成本逼近法计算待估宗地的价格有误,计算结果是无限年期的结果,应进行土地使用年期修正,修正为50年期的价格.

　　.16. 基准地价系数修正法中,未明确基准地价的内涵,包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等.

　　17. 基准地价系数修正法中,待估宗地的容积率应为0.81,容积率修正系数为1.0.

　　18. 基准地价系数修正法中, 待估宗地为国有划拨土地,根据估价目的,土地使用年限可设定为最高出让年限50年,与基准地价年限相同,不必进行年期修正.

　　19. 基准地价系数修正法中,期日修正系数有误,未明确1999年12月31日至2001年12月31日之间的地价变化情况.

　　20 . 基准地价系数修正法计算结果有误.

　　21. 地价的确定中,未说明结果确定方法的依据.

　　22. 地价确定中,两种方法的权综合不等于1.0.

　　23. 估价结果中,总地价没有大写.

　　24. 缺少土地估价结果一览表.

　　第四部分 附件

　　25. 缺少估价宗地的国有土地使用证复印件.

　　26. 缺少估价对象的照片资料.