土地估价实务:不同阶段地价特征解析

　　房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简要的分析和解释。

　　没有市场就没有价格。和其他商品价格一样，土地价格无疑也是市场交易的结果。由于不同的市场主体有不同的特质，其产生的价格也就具有不同的价值形态、价格内涵。如果将房地产市场分解成不同的几个阶段，我们会发现，在不同的阶段，土地不仅会发生形态上的变化，而且其价值形态、价格内涵也完全不一样。同时，每一阶段的市场市场背景及供需条件也是不一样的，市场行为主体对地价的理解也是不一样的。从这一点来说，地价的概念是具有一定的相对性的。

　　为了分析的方便，把土地在市场中的流动按理想状态描述为三个主要阶段，即土地出让、土地转让、房地产出售(土地与房屋一起出售)。其中，土地转让过程与房屋开发出售过程往往是一个行为主体，但是，其行为本身是可以分割的，为了说明问题，在此将两者分开。

　　下面我们对地价在这三个基本阶段中情形进行以下描述和分析。

　　第一个阶段为土地出让。在这个阶段，参与交易的双方是，政府土地管理部门(土地利益代表者)和土地开发商。此时地价的情形是，政府向土地购买者一般获取的土地收入有两部分，一是所谓的土地纯收益(或称土地所有权收益)，二是基础设施配套费。对于政府土地管理部门来说，很清楚，土地所有权收益是土地管理部门作为政府土地利益代表者收取的费用，是真正的地价，而基础设施配套费是城市基础设施建设投入的回收，是一种附加的费用，不是地价。事实上，尽管有些地方把它称为地价，它的本质仍然是针对使用城市基础设施收取的一种管理性费用。所以，我们应该注意到，对于政府来说，出卖给土地开发商的实际上是两种不同的商品，即土地使用权和基础设施使用权。在现有的体制下，这是两种不同质的商品，其价格也是两种不同质的价格。这一阶段，土地的这两种费用价格主要由政府决定。其中，土地所有权收益一般为市场熟地价的一定比例确定，而基础设施配套费一般按照一定的标准收取。政府在确定土地的出让价格时，主要考虑政府对土地供应的潜力和土地开发对土地的需求。

　　当然对于土地开发商来说，他并不关心这些成本由什么政府部门收取，也不关心政府获取之后用于什么地方。由于基础设施是对土地开发程度的一种提高，与土地具有不可分割性，土地开发商可以认为通过市场行为获得土地的成本就是他购买土地的价格。如果说，从来源和量上来分析，这个地价由土地所有权收益和基础设施配套费两部分组成，那么，在开发商这里，地价的分量又被扩展了一部分。因此，在这里，如果土地开发商评论说地价高了，很显然，指的是土地所有权收益和基础设施配套费两项加在一起高了。

　　第二个阶段为土地转让。在这个阶段，市场参与双方是，土地开发商和房屋开发商。地价的情形是，作为土地开发商，他在土地购买之后，面对新的开发过程，原来购买土地时所支付的两种不同成本已经自然的同质化了，成为了一个整体的购买成本。开发商在购买成本的基础上，再投入一定数量的开发成本，完成开发之后出售土地。开发商在确定土地出售价格时，在考虑开发成本、购买成本时，还要考虑利润。虽然从量上分析，在土地开发商这里，地价的分量又增加了，不仅包括土地取得成本(土地所有权收益和基础设施配套费)，还包括土地开发成本和利润。但是对于土地开发商来说，虽然在确定售价时考虑了各项和利润，但是究竟能以什么价格将土地售出去，完全不能由他自己决定。土地的市场价格只能由土地的供需情况决定，具体说，就是由土地开发商供应土

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