2015年土地估价师《土地估价实务》考点剖析8

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　　考点：采用成本逼近法估价的题目解析题目

　　假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价。(一)审题

　　明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。

　　(二)方法选择与解题思路从题目所给条件，很容易判断出适用成本逼近法。基本思路：第一步，根据条件计算土地取得费和土地开发费;第二步，计算利息、利润和土地增值收益;第三步，将以上各项相加得到积算价格;第四步，通过年期修正后得到所求土地价格。

　　(三)公式与计算步骤1、基本公式

　　土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤

　　1 (1)计算方法选择：适用于成本逼近法

　　2 (2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5 (万元/亩)=75 (元/平方米)

　　3 (3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)

　　4 (4)计算利息利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)

　　0.5 -1]=37.09 (元/平方米)

　　1 (5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75 (元/平方米)

　　2 (6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84 (元/平方米)

　　3 (7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88 (元/平方米)

　　4 (8)计算50 年期地价50 年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50] = 398.50 (元/平方米)

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