2015年土地估价师《土地估价实务》考点剖析9

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　　考点：成本逼近法的应用

　　成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题

　　1 (1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用;

　　2 (2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析;

　　3 (3)评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。

　　2、成本比较法例题估价步骤：

　　1 (1)计算土地取得费

　　2 (2)计算土地开发费

　　3 (3)计算投资利息

　　4 (4)计算开发利润

　　5 (5)计算土地增殖收益

　　6 (6)计算土地价格(注意一般算出的为无限年期土地使用权价格)

　　7 (7)进行出让比率、年期等各项修正

　　8 (8)计算土地单价和总价格3、常见难点与问题

　　9 (1)新增建设用地有偿使用费计算问题该费为中央或省级政府向市、县级政府收取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。

　　10 (2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算

　　11 (3)年期修正错误

　　12 (4)注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法：万元/亩转化为元/平方米(直接乘15)，万元/平方公里转化为元/平方米(直接乘100)， 1 公顷=15 亩=10000 平方米平方米换算市亩： 1 平方米=0.0015 亩

　　一、简答题: 1、请思考，听完第十讲后完成该题并参照答案。某开发区土地总面积5000 亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000 亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50 年。据测算，该开发区所在地征地费为15 万元/亩;土地开发费为10 万元/亩，土地开发周期为2 年，第一年投资额占40% ，各年内均匀投入，贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20% ，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。

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