土地估价理论与方法各章详解(二)

　　四、影响土地价格的因素分析

　　影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

　　(一)一般因素

　　一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。

　　影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

　　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

　　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。

　　(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

　　(4)地价政策。

　　(5)税收政策。

　　(6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格;另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。

　　例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价[ W ]

　　2.人口因素

　　(1)人口密度。 (2)人口素质。 (3)家庭人口构成。

　　3.社会因素

　　归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

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　　4.国际因素

　　(1)国际经济状况。 (2)国际政治因素。

　　5.经济因素

　　(1)经济发展状况。

　　(2)储蓄和投资水平。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。

　　(3)财政收支与金融状况。

　　(4)居民收入和消费水平。从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高;三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。

　　(5)物价变动。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比.

　　(6)利率水平。

　　(二)区域因素

　　区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。

　　例题：影响土地价格的因素的 区域因素是指土地所在地区的[ ]。

　　A.地区内的地产价格水平

　　B.自然条件

　　C.社会条件

　　D.经济条件

　　答案： B。C。D

　　(三)个别因素

　　个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

　　(1)面积。 (2)宽度。 (3)深度。

　　(4)形状。宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平形四边形、不规则形等都不便于利用，从而影响地价。

　　(5)坡度。 (6)宗地基础设施条件。 (7)宗地临街状况。

　　(8)城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素，主 要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。