土地估价理论与方法各章详解(九)

　　四、土地定级的程序与方法

　　(一)土地定级程序

　　1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备

　　2、收集资料

　　3、资料整理及分值表的编制

　　4、权重确定及因素选择

　　5、土地定级单元的划分

　　6、土地级别的确定

　　7、土地收益、地价测定

　　8、面积量算及土地级别图的编制

　　9、土地定级报告及成果验收归档

　　(二)城镇土地定级资料收集与调查

　　包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。

　　(三)因素分值计算

　　城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。

　　掌握几个概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(F)、单元总分值(S)

　　1、因素分值计算原则：5个原则

　　2、因素分值计算方法

　　(1)因素对土地质量影响方式及类型

　　根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，分为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。

　　点、线状因素的两个特征：所依附客体多为点、线状形态分布;有外溢影响

　　面状因素的两个特征：所依附客体分布面积较大，基本无外溢影响

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　　(2)面状土地因素分值计算方法

　　ei = 100(Xi-Xmin)/(Xman-Xmix)

　　(3)点、线状土地因素分值计算方法

　　求相对功能分――计算其作用或平均影响范围――计算各相对因素距离上的因素作用分

　　一般常用的计算模型有线性和非线性两种：

　　线性模型表达公式：e = f?(1-r)

　　非线性模型表达公式：e = f(1-r)

　　3、商服繁华影响度的作用分值计算

　　(1) 商业服务繁华影响度指标分析

　　商业服务可划分为4级，商业服务繁华度随距离增加而递减，遵从指数衰减规律。

　　(2) 繁华影响度分值的计算与叠加

　　4、道路通达度作用分值计算

　　(1) 道路通达度指标分析

　　(2) 道路通达度的分值计算

　　5、公交便捷度分值计算

　　(1) 公交便捷度分析

　　(2) 公交便捷度的分值计算和修订

　　6、基础设施完善度作用分值计算

　　7、环境质量优劣度作用分值的计算

　　(1) 衡量环境质量指标的三种类型

　　(2) 环境质量优劣度分值计算

　　8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算

　　9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算

　　10、产业聚集影响度的作用分值计算