土地估价理论与方法各章详解(十二)

　　三、收益还原法应用

　　1、利用收益还原法评估土地价格

　　(1)基本思路：

　　第一步：依其他方法求得建筑物的价格

　　二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益

　　第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格

　　(2)计算公式：

　　土地价格 =[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率

　　(3)例题解析(详见辅导教材)

　　计算方法――计算总收益 ――计算总费用――计算房屋年纯收益――计算土地年纯收益――计算土地使用权价格

　　2、利用收益还原法评估房产价格

　　基本思路及计算公式与评估土地价格类似

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　　例题解析

　　3、利用收益还原法评估不动产价格

　　基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。

　　例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理

　　4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

　　(1)承租土地使用权的概念

　　(2)采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

　　采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。

　　(3)案例解析

　　5、实际计算中常见错误

　　(1)项目和参数使用错误，收益或费用(出租方为取得收益而支出的费用)的项目判断不准或错误

　　(2)年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

　　(3)有几个还原率时，还原率采用不准

　　(4)计算错误，如只算单价，不算总价，或相反;未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。