土地估价理论与方法各章详解(十七)

　　三、剩余法估价的应用

　　1、利用剩余法评估土地价格

　　估价过程：

　　(1)选择估价方法;

　　(2)确定最佳开发利用方式;

　　(3)市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等;

　　(4)求取地价

　　测算方法一：直接计算地价利息

　　A.测算不动产总价，采用收益还原法

　　B.计算建筑费及专业费

　　C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算

　　D.计算开发商利润

　　E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内

　　F.代入公式计算地价

　　G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。

　　测算方法二：利息中不计地价款的利息

　　利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。

　　2、利用剩余法测算开发商的预期利润

　　基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。

　　3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准

　　将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。

　　4、应用剩余法估价的常见问题

　　(1) 方法适用错误，步骤错误;

　　(2) 利息、利润计算错误;计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式

　　(3) 计算项目不准确、漏项，或步骤不全;

　　(4) 参数使用错误或前后不一致。

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