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2008年土地估价师案例报告解析二

更新时间:2009-10-19 23:27:29 来源:|0 浏览0收藏0

  第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

  一、估价对象描述:

  1.土地登记状况委估宗地为国有出让土地,估价对象土地使用权属于XXXX公司。委估宗地位于XXXX路,根据委托方提供的有关材料,2001年XXXX公司取得了证号为XXXX号《国有土地使用证》,土地面积为9542.95┫,其四至状况为:东:XXXX;南:XXXX;西:XXXX路;北:XXXX路。宗地号为XXXX,图号为XXXX.根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》成果,估价对象处于三级地。

  2.土地权利状况估价对象为国有出让土地,其土地使用权属于XXXX公司。2003年2月,XXXX司将土地抵押给银行。根据XXXX市中级人民法院于2003年6月23日(XXXX号)《XXXX省XXXX市中级人民法院民事裁定书》宣告XXXX公司破产。至评估基准日,委估宗地土地设定有抵押权,未有租赁权、地役权等他项权利存在。

  3.建筑物和地上附着物状况勘估基准日,待估宗地内建有商业楼一栋,共4层,建筑结构为框架,竣工时间为1985年7月,建筑面积为14320┫.容积率为1.5.

  二、地价影响因素分析

  (一)一般因素(略)

  (二)区域因素

  影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有:区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。

  (三)个别因素

  估价对象位于XXXX市XXXX路,用地面积为9542.65┫.土地用途为商业用地,宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临XX路,该宗地距市商服中心为4240m,距农贸市场约为1680m,距XXXX火车站约5320m,距长途汽车站约5360m.勘估基准日,宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整,即“六通二平”的基础设施条件,自来水公司统一供水;排水雨污合流,排入市政统一排水管网;供电由XXXX站供电;直拨电话19部,传真机一部,内外联系方便,自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋,总建筑面积14320┫,容积率1.5.该宗地未来规划用途为商业用地,周围为商业用地,对建筑物高度及容积率略有限制。

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