2008年土地估价师案例报告解析四

　　第四部分建筑物估价

　　一、估价原则

　　1.合法原则合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。

　　2.公正原则公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的科学的合理的价格。

　　3.最高最佳使用原则委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。

　　4.替代原则委估房地产的价格可以通过市场上地域相近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。

　　5.估价时点原则必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。

　　二、估价方法与估价过程

　　1.估价方法根据估价对象实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

　　计算公式为：(略)

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　　2.估价过程

　　(1)计算房屋重置价所评估房屋为一栋四层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据XXXX市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表4―11.

　　XXXX市各类房屋重置价格表表4-11

　　结构种类 房屋重置价 耐用年限(年) 残值率

　　框架结构 700~1400元/┫ 60~80 0

　　则房屋重置价为14320×1100=15752000元

　　(2)计算房屋折旧

　　年折旧额：15752000×(1-2%)÷60=257283元折旧总额：257283×18=4631094元

　　(3)计算房屋现值房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09万元。

　　评估对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84万元

　　第五部分附录

　　附件一：《XXXX省XXXX市中级人民法院民事裁定书(XXXX号)》复印件;

　　附件二：《国有土地使用证(XXXX号)》复印件;

　　附件三：《土地评估机构注册证书》复印件;附件四：土地估价师身份证复印件。