土地估价案例与报告计算题复习(二)

　　企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

　　经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：

　　(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;

　　(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

　　(一)审题

　　(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。

　　(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。

　　(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。

　　(二)解题思路与方法选择

　　1.方法

　　选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR>　　2.解题思路

　　(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

　　(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.适用公式地价：

　　房地产售价―建筑费及专业费―投资利息―开发利润―销售税费

　　2.计算步骤题解一：

　　(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。

　　(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)

　　(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)

　　(4)计算投资利息地价×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)-1]=596.75+0.113X地价

　　(5)开发利润33000×15%=4950(万元)

　　(6)销售税费33000×5.5%=1815(万元)

　　(7)计算土地总价地价=33000―12000―596.75―0.1130×地价―4950―1815地价=12253.59(万元)

　　(8)计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)

　　(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)

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　　甲方可得公寓总价=12253.59―7560.0 =4693.59(万元)

　　甲方可得公寓面积：4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)

　　即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。

　　题解二：

　　(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。

　　(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)

　　(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)

　　(4)计算投资利息利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1] =596.75(万元)

　　(5)开发利润33000×15%=4950(万元)

　　(6)销售税费33000X5.5%=1815(万元)

　　(7)计算土地总价地价=(33000―12000―596.75―4950―1815)÷(1+5.5%)9：13638.25÷1.1130 =12253.59(万元)

　　(8)计算单位地价单位地价：12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)

　　(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000X6000X90%=7560.0(万元)

　　甲方可得公寓总价=12253.59―7560.0 =4693.59(万元)

　　甲方可得公寓面积二4693.59X10000÷(4500X90%)=11589.11(平方米)

　　即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点本题的难点主要体现在两个方面：

　　(1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。

　　利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年;而建筑费和专业费的计息期则视其投人情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第一年投入的40%，计息期应为1.5年;第二年投入的60%，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。

　　对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。

　　(2)甲方应得公寓面积求取思路。

　　一是要考虑等价交换原则;二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。

　　2.常见问题分析

　　关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：

　　①待估地价漏计利息;

　　②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息;

　　③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。