经典土地估价师考试报告改错题二

　　4.确定土地使用权年限修正系数(A3)

　　待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：

　　A3=[1―1/(1十8%)35.67]/[1―1/(1十8%)40] =0.948017/0.995426 =0.95237

　　5.确定基础设施开发程度修正系数(A4)

　　根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照佃县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17.

　　6.期日修正系数《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05.

　　7.确定待估宗地的土地价格根据公式：宗地地价=基准地价×Al×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/平方米)

　　三、地价的确定

　　1.地价的确定对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/平方米基准地价系数修正法：185.2元秤方米综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果： 待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2 =162.6(元/平方米)

　　2.估价结果待估宗地土地面积：2200.8平方米单位面积地价：162.6元/平方米总地价：35.785万元

　　第四部分附件

　　1.委托估价函

　　2.待估宗地区域位置图

　　3.委托方营业执照复印件

　　4.估价机构营业执照复印件

　　5.土地估价师证书复印件

　　土地估价报告改错题土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

　　第一部分总述

　　1.估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　2.国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土 [籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。

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　　3.估价依据缺乏土地估价技术规程。

　　4.地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。

　　5.使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

　　6.“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。

　　7.缺少土地估价师签字栏。

　　第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

　　8.估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81.

　　第三部分土地估价

　　9.成本逼近法的计算公式有误。

　　10.成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。

　　11.成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期 × 1/2× 5.85%。

　　12.投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。

　　13.计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。

　　14.增值收益率有打印错误。

　　15.成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。

　　16.基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。

　　17.基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.00. 18.基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。

　　19.基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年12月31日之间的地价变化情况。

　　20.基准地价系数修正法计算结果有误。

　　21.地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。

　　22.地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0. 23.估价结果中，总地价没有大写。

　　24.缺少土地估价结果一览表。

　　第四部分附件

　　25.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。

　　26.缺少估价对象的照片资料。