土地估价理论与方法学习-建筑物估价方法1

　　一、建筑物估价概述

　　1、建筑物估价的定义

　　(1)建筑物的基本概念、基本功能

　　(2)建筑物的分类

　　按生产性质，可分为生产型建筑(即工业建筑、农业建筑)和非生产性建筑(即民用建筑，又分为居住建筑和公共建筑)

　　按建筑结构(通常依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分)，一般可分为五类：钢结构、钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板结构)、砖混结构、砖木结构、其他结构

　　(3)建筑物估价的定义

　　2、建筑物估价的基本原理

　　分两种：具有市场流动性的建筑物，以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等估价;不具备市场流动性的建筑物，用成本价计算的重置价格扣除折旧的方法估价。 3、影响建筑物价格的因素

　　分三类：建筑物重置价(最基本因素)、环境因素、其他因素

　　4、建筑物价格的特点，共五点

　　5、建筑物估价中的几个概念

　　(1)房屋建筑成本

　　(2)重建成本：目前的价格、原来的材料和标准

　　(3)重置成本：目前的价格、材料和标准，要与重建成本区别开来

　　(4)应计折旧：包括物理的、功能的、经济的

　　(5)标准房价：同一等级房屋的平均价格

　　(6)建筑工程安装定额：单位建 筑产品所消耗的数量标准，是编制概算定额的基础

　　(7)建筑安装工程概算定额：按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准

　　(8)建筑物残值

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　　二、建筑物估价方法

　　1、重置价格折旧法(重点)

　　是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。

　　(1)基本思路与基本公式

　　建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额

　　或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度

　　(2)房屋建筑物分类，分4类7等

　　(3)重置价格的确定

　　包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格;另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。

　　具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。

　　估价上通常将计算重置价格的方法分为三种：净计法、平方法、立方法。

　　(4)折旧额的计算

　　折旧的概念、影响因素(物理、功能、经济)

　　确定折旧的方法：

　　A. 新旧程度折旧法

　　B.平均年限折旧，又称定额法、直线法(重点内容，要记住公式及代表字母)

　　年折旧：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N

　　n年折旧累计额：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N

　　= C(1-R)×n/( n+ n’)

　　现值：Pn = C ? C( 1?R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]

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