土地估价实务实用辅导资料(一)
(一)综合计算题
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力,每道小题的解答通常贯 穿一种主要方法,但方法中所需某些条件未直接给出,需借助其他方法计算得到。
解答该类题目,首先要看清题目要求和已知条件,然后再考虑应以哪种方法为主,还 有哪些条件不能满足,需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件,其中部分属于干扰性条件,解题时不能采用,如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让 地价等。应试者一定要注意甄别,除非实际情况与估价时点时的客观标准一致,或是评估带租约的房地产,否则,无论收益还是成本费用,均应采用客观标准,而不能用实际值。
但同时也要注意,根据题目叙述的情况分析,若实际支付费用或获取收益情况符合估 价时点时的市场客观标准,直接采用实际值也未尝不可,这就要求应试者仔细阅读试题所给条件,以便做出正确判断。解答该类题目的一般步骤如下:
第一,审题。审题时需明确题目要求和给出的已知条件,注意各已知条件的单位,注意各因素比较的基准等,并注意所给条件中哪些是有用的,哪些是用来迷惑应试者的,以防用错。同时,应试者还必须弄清以下几个时点,即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点,最好将各时点标注在时间轴上。
第二,确定解题方法和解题思路。通过审题,明确了题目要求和已知条件,便可确定以哪种估价方法为主线,并根据该方法中用到的未知条件确定需借助的其他方法。
第三,公式和计算步骤。计算过程中,涉及的计算公式一定要列出,哪怕没有时间计算,列出需要的几个公式也能得到相应的分数。计算一定要分步计算,而且尽量细分。应试者必须牢记各种地价评估方法的计算步骤,并能对计算步骤作简要说明,答题时按顺序进行,避免跳步被扣分。
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