土地估价实务实用辅导资料(十一)

　　四、市场比较法估价的程序与方法

　　1、收集交易资料

　　2、确定比较交易案例

　　明确5个具体要求，建立价格比较基础

　　3、市场交易情况修正

　　是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

　　修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数

　　4、期日修正

　　交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基指数。

　　B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数

　　5、区域因素修正

　　区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。

　　修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。

　　D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

　　6、个别因素修正

　　个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。

　　修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。

　　7、土地使用权年限修正

　　土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。

　　年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　年期修正后地价=比较案例价格×K

　　8、容积率修正

　　容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。

　　容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×(待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数)

　　9、土地价格的最终确定

　　通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。

　　对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。

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