土地估价实务收益还原法备考指南三
更新时间:2009-10-19 23:27:29
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三、1998年采用收益还原法计算题解析
题目:1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题(略)
(一)审题
1、浏览题目,构思解题方法
从题目中给出条件看出,该宗土地及建筑物出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。
2、仔细查看题目中的条件,思考哪些可用,还需要哪些
重点留意:土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。
(二)草拟出解题适用的公式和基本思路
1、适用公式
特别注意:计算房屋纯收益时,可采用无限年期公式;计算土地价格时,必须采用有限年期公式。
2、解题基本思路
第一步:根据房地客观收益和客观费用,计算房地纯收益
第二步:通过建筑物重置价格求得现值,再用房屋还原率计算房屋纯收益
第三步:将房地纯收益减除房屋纯收益,得到土地纯收益
第四步:用土地还原率,采用适用公式求得估价时点的土地价格
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