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最新土地估价实务自测练习题四

更新时间:2009-10-19 23:27:29 来源:|0 浏览0收藏0

  表3-1 容积率修正系数表

  容积率 <1.0 2 3 4 5 6

  容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4

  4. 确定土地使用权年限修正系数(A3)

  待估宗是W企业于1996年5月1日出让方式获得,设定土地使用年限为40年,至评估基准日,剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式:

  A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]

  =0.948017/0.995426

  =0.95237

  5.确定基础设施开发程度修正系数(A4)

  根据此次评估设定待估宗的的开发程度,参照《B县定及与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表,确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。

  6.期日修正系数

  《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的,调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料,经分析测算,地价上涨了5%,故取期日修正系数A5=1.05。

  7. 确定待估宗地的土地价格

  根据公式:

  宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5

  =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05

  =185.2(元/平方米)

  三、地价的确定

  1. 地价的确定

  对于待估宗地,分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法,其评估结果分别为:

  成本逼近法:164.6元/平方米

  基准地价系数修正法:185.2元/平方米

  综合分析两种方法评估的结果,两种方法所得结果相差较大,故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果:

  待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2

  =162.6(元/平方米)

  2. 估价结果

  待估宗地土地面积:2200.8平方米

  单位面积地价:162.6元/平方米

  总地价:35.785万元

  第四部分 附件

  1.委托估价函

  2.待估宗地区域位置图

  3.委托方营业执照复印件

  4.估价机构营业执照复印件

  5. 土地估价师证书复印件

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