最新土地估价实务自测练习题参考答案

　　参考答案：

　　第一题：

　　1、计算方法

　　根据题意，适宜采用剩余法估价

　　2、测算公式

　　地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润

　　3、计算步骤

　　(1)不动产总价=4000×2000×4=3200(万元)

　　(2)建筑费及专业费=2000×2000×4=1600(万元)

　　(3)总利息=地价×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(结果含有地价未知数)

　　(4)销售税费=32000000×6%=192(万元)

　　(5)开发商利润=32000000×15%=480(万元)

　　(6)地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)

　　(7)开发商目前所能投标的最高地价=P/(1+2%)=P’(元)(2%为法律、估价等费用，必须扣除，并且不能简单用减法扣除)

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　　第二题：

　　1、适用公式

　　待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正

　　2、计算步骤

　　(1)选择计算方法：适用市场比较法

　　(2)编制该城市地价指数表

　　日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

　　地价指数 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3

　　(3)编制容积率修正系数表

　　容积率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0

　　修正指数 100 120 125 129 137 145

　　(4)交易形式修正系数，题目已给定

　　(5)计算土地使用权年期修正指数

　　70年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1

　　50年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6

　　40年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3

　　(6)确定区域因素和个别因素条件指数

　　项目 A B C D E

　　区域因素条件指数 101 102 101 100 101

　　个别因素条件指数 102 99 101 98 100

　　(7)计算各交易案例地价修正后的价格来源：

　　交易案 交易形 交易期 年期 容积率 区域因 个别因 比准

　　例价格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 价格

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　A： 500 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 102.0 96.6 100 101 102

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　B： 600 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 104.1 99.1 129 102 99

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　C： 950 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 108.3 99.1 137 101 101

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　D：1020 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 110.5 93.3 120 100 98

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　E：1300 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　1.0 113.8 99.1 145 101 100

　　(8)确定宗地F在2003年5月50年期的单位地价

　　采用算术平均法求取待估宗地单位地价为：

　　(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)

　　第三题：

　　1、解题思路

　　先用收益还原法计算房地产总价，再用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值就得到了土地价格。

　　2、计算公式

　　计算房地产总价的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]

　　计算房屋现值的公式：房屋现值=重置价格-折旧总额

　　3、计算步骤

　　(1)房地年总收益

　　商场年总收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(万元)

　　写字楼年总收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(万元)

　　房地年总收益=520.125+613.200=1133.325(万元)

　　(2)房地出租年总费用

　　年总管理费=1133.325×5%=56.667(万元)

　　年总维修费=3000×(4000+7500)×8%=276.000(万元)

　　年总税费=30×(4000+7500)=34.500(万元)

　　年保险费=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(万元)

　　年折旧费=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(万元)

　　年总费用=445.942(万元)

　　(3)房地年纯收益

　　1133.325-445.942=687.383(万元)

　　(4)目前房地产总价值

　　总价值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(万元)

　　(5)大厦房产现值

　　重置价格=3000×(4000+7500)=3450(万元)

　　房产现值=3450-71.875×3=3234.375(万元)

　　(6)目前地价

　　总地价=房地产总价-房产现值=4245.175(万元)

　　单位地价=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)

　　第四题：

　　1、答题要点

　　(1) 简单算术平

　　(2) 加权平均法.

　　(3) 直接取市场比较法的评估结果.

　　(4) 以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正.

　　2、答题要点

　　(1) 收集的资料包括:

　　① 国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;③征地的过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率.

　　(2) 基本步骤:

　　① 求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿征地税费等);②确定土地开发费;③计算利息;④计算土地开发利润;⑤计算土地增值收益;⑥计算有限年期土地使用权价格.

　　3、答题要点

　　(1) 不同点:

　　① A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业于股份公司是土地租贫关系,由股份公司向企业支付租金;②B宗地的处置方式是国家作价入股,国家持有国家股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司.

　　(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:

　　A宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,不能获得土地使用权,,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本.

　　4、答题要点

　　(1) 办理的手续:

　　① 股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土地管理部分办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理补交土地出让金的手续;⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续.

　　(2) 评估方法选择、估价思路及程序”:

　　可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法.

　　估价思路(略).

　　市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价.

　　收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益;⑥计算土地价格.

　　基准地价系数修正法估的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价.

　　剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格.

　　路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格.

　　第五题：

　　土地估价技术报告存在的主要错误及其致错原因如下:

　　第一部分 总述

　　1 . 估价依据中, <中华人民共和国房地产管理法>,应为<中华人民共和国城市房地产管理法>.

　　2 . 国家土地管理局关于印发<土地估价规范格式(1996)>的通知(1995国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式,不应作为估价依据.

　　3 . 估价依据缺乏土地估价技术规程.

　　4 . 地价定义不清楚,未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容.

　　5 . 使用说明中,待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当土地管理部门核发的<国有土地使用证>为准.

　　6 . “土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法.”土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案及以估价机构存档用.

　　7 . 缺少土地估价师签字栏.

　　第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

　　8 . 估价对象描述中, 待估宗地的容积率为0.81.

　　第三部分 土地估价

　　9 . 成本逼近法的计算公式有误.

　　10. 成本逼近法中,税费不应包括新增建设用地有偿使用费.

　　11. 成本逼近法中投资利息计算错误,土地开发费的计息期应为半年,正确的计算公式应为: 投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85%.

　　12. 投资利润计算错误,计算投资利润时,投资利息不应计算利润.

　　13. 计算增值收益时,应以成本价格乘以一定的增值收益率,成本价格应包括投资利息.

　　14. 增值收益率有打印错误.

　　15. 成本逼近法计算待估宗地的价格有误,计算结果是无限年期的结果,应进行土地使用年期修正,修正为50年期的价格.

　　.16. 基准地价系数修正法中,未明确基准地价的内涵,包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等.

　　17. 基准地价系数修正法中,待估宗地的容积率应为0.81,容积率修正系数为1.0.

　　18. 基准地价系数修正法中, 待估宗地为国有划拨土地,根据估价目的,土地使用年限可设定为最高出让年限50年,与基准地价年限相同,不必进行年期修正.

　　19. 基准地价系数修正法中,期日修正系数有误,未明确1999年12月31日至2001年12月31日之间的地价变化情况.

　　20 . 基准地价系数修正法计算结果有误.

　　21. 地价的确定中,未说明结果确定方法的依据.

　　22. 地价确定中,两种方法的权综合不等于1.0.

　　23. 估价结果中,总地价没有大写.

　　24. 缺少土地估价结果一览表.

　　第四部分 附件

　　25. 缺少估价宗地的国有土地使用证复印件.

　　26. 缺少估价对象的照片资料.