物业管理师辅导：物业估价的原则

　　物业估价的原则

　　依据我国物业估价工作，应遵循的原则主要有下列几点：

　　(一)合法原则

　　物业估价必须在法律规定的条件下进行。如城市规划规定了土地的用途、容积率、复盖率、建筑高度和建筑风格等。物业估价必须在房地产的使用符合这些限制范围内进行。

　　(二)最佳效益原则

　　物业估价不仅要在房地产合法的使用条件下进行，还要以房地产最有效使用为前提来进行。如某宗房地产，城市规划规定，即可作商业用，也可作居住用，估价则以假定为商业用途使用为前提。反之以商业与居住混合用途或居住用途为前提。这是房地产利用竞争、优选的结果。

　　(三)供求原则

　　房地产价格同其他物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格降低，若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有固定性、地区性和个别性，所以供求情况主要是指当地同类房地产市场的供求情况。

　　(四)替代原则

　　在同一市场上的具有相近的房地产，其价格也应相近在评估一宗房地产价格时，找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作比较参照物来进行评估，然后对其差别作适当的修正。

　　(五)评估时日原则

　　房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性。在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。

　　估价时日一般是估价人员执行现场查勘日期，或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。确立评估时点的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。如政府有关房地产方面的法规、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均会影响评估的价格。如运用市场比较法评估一宗房地产的价格，由于比较实例的交易时间不同，其时值也不同。因此，要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间上，即以估价时点为标准时间，这样，这些实例才能作为等价的替代物。

　　(六)公正原则

　　物业估价必须站在公正的立场上，要尊重客观事实，不带主观随意性，不受外部干扰，也不屈服于外界压力，以评估标的物的价值为依据，符合客观实际，按照科学的评估标准、方法和程序;实事求是地进行评估。

　　坚持公正原则，必须做到以下几点：

　　1?深入调查研究，掌握准确、可靠的资料，采取科学的计算方法，仔细地计算每个物业价格，分析论证定价;

　　2?公正清廉、不偏袒任何一方，若有亲属关系，应实行回避。

　　3?具备专门的估价技术、丰富的估价经验和遵循严谨的估价程序。

　　这是物业估价人员必须遵守的重要原则。

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