物业管理师辅导：成本估价法

　　成本估价法

　　以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。采用成本估价法求得的价格，通常称为积算价格。

　　(一)成本估价法基本公式

　　1?新开发土地

　　新开发土地价格=取得待开发土地费用+开发土地所需费用+正常利税。

　　2?新建房地产

　　新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税

　　3?旧有房地产

　　旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一基建物折旧。

　　(二)估价步骤

　　1?基地估价

　　以该基地的最佳用途来估算其价格的。

　　2?建筑物重置成本估价

　　1)指数调整法

　　在原房屋建筑造价的基础上，根据国家公布的物价指数和现在的建设工作费率，评估房屋的量置价。

　　2)单价调整法

　　按照房屋建安工程的工程量，乘以工程单价得到重置价的方法

　　(1)单价的选取及调整

　　以勘估标的物主体结构和大部份装修项目与标准单价相符为准，而两者相差异的部份再行调节，一般调节有以下内容：

　　①房屋层高调节

　　标准单价的测算以层高3米为依据，增减的幅度以每超高或高10厘米相应增加或减少造价的2%。

　　②墙体折减

　　折减分众墙和借墙两种。

　　借墙占房屋外墙体1/4～1/2，折减率为10～20%

　　1/2～3/4，折减率为20～30%

　　众墙占房屋外围墙体1/3～1/2，折减率为5%。

　　③材料换算

　　当勘估物业局部装修情况与选取的标准单位造价规定不同时，可根据单项材料的价格进行局部材料换算。

　　单项材料换算=(实际使用材料单价-标准规定标准材料)×换算量

　　(2)水电装备

　　水电设备要根据实际情况，独立评估，为方便计算，可按照水电装备设施的完善程度，将水电造价分为若干等级，测算出每平方米的单位造价。按房屋建筑面积计算水电造价。

　　水电造价=建筑面积×水电单位造价

　　房屋重置价的评估公式综合如下：

　　建筑物重置价=建筑面积×建筑单价×(1±比差率)+材料换算+水电费用。

　　3?折旧估算

　　根据建筑物的楼龄，完好程度等估算其折旧额，从而得出该建筑物的实际现值。

　　4?土地改良成本估计

　　估算土地的平整、筑路、造景等费用。

　　5?综合计算

　　将上述各项估价结果统计汇总，得出评价公式如下：

　　建筑物重置价=建筑面积×建筑单价×(1±比差率)×材料换算×水电费×折旧率×改良成本估价。

　　(三)成本估价的实施方法

　　1?直接成本与间接成本计算法

　　1)直接成本

　　直接消耗于该建筑物的材料、人工等成本支出，如人工费、材料设备费、建筑承包企业的管理费与利润等。

　　2)间接成本

　　用于物业建设开发支出的成本费用。如拆迁安置、前期工程成本、咨询服务费、长期融资费用等。

　　3)投资经营利润

　　视市场情况变化，当物业市场售价低于重置成本时，就不可再考虑利润因素。

　　2?指数法

　　以物业基期价成本为基础，按物价指数进行修正，推算物业现时价格的计算方法。其指数的选择一般是选择同类物业商品的物价指数。

　　3?单位比较法

　　估价人员应以相似建筑物来计算单位成本，根据建造期与估价期之间的成本变动对单位成本进行时日调整。

　　4?面积比较法

　　应用通行的标准定额成本作单位成本，再考虑该物业面积的数量来估算该项成本的方法。

　　(四)折旧额估算

　　估价的折旧不必考虑如何系统地把折旧额推到各财政年度，而只要对各种因素所造成的物业贬值作出总的估价。影响物业折旧的因素很多。大致可归纳为物理的，功能的，与经济的三大类。估价人员要对所有因素造成的结果进行详尽的调查研究，综合分析。推算出折旧额。

　　常用的折旧估价法有下列几种。

　　1?定额法

　　2?定率法

　　3?年数合计法

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