物业管理师辅导：房产价格管理的对象和内容

　　房产价格管理的对象和内容

　　1?房产价格管理的对象：凡是在流通领域内以各种方式和价格进行货币交换的房屋，或者因某种原因需要评估价值或价格的房屋，均属于房产价格管理的对象。具体说来，大致有以下一些方面：(1)各类新建商品房的出售价格;(2)各种不同所有制旧房的买卖价格;(3)各类新建商品住宅和非住宅的租赁价格;(4)各种不同用途的旧房的租赁价格;(5)住房制度改革中新、旧住房的出售与出租价格;(6)机关、团体、军队、学校、企事业单位之间转让房屋产权或出租房屋使用权的价格;(7)以房产做投资与国内企业或外商合资、合营、合作企业的房产入股价格或租赁价格;(8)各类房产保险、纳税的基本价格;(9)拍买房产的标底价格;(10)拆迁房屋的补偿价格;(11)各类房产的抵押、典当价格;(12)落实政策收购房屋的价格;(13)继承、赠与、析产房屋的价格;(14)政府有关部门收购危险房屋的价格;(15)各类房产的交换价格;(16)评估企业固定资产的房产价值或价格;(17)以自有房产与他人合作扩建、改建房屋的价格;(18)以其它形式买卖、租赁、交换房屋的价格。

　　以上各类房屋的价格或价值，都属于价格管理的对象，每项价格的议定，都要事先经房地产管理机关进行评估。其中，属于交易价格的，必须报房地产交易管理部门审核批准。属于租赁价格的，必须报房屋所在地房管机关审核同意。

　　2?房产价格管理的内容房产价格管理，既是整个商品价格管理的一部分，又是一项专业性管理。它内容丰富，任务繁重。从房产的生产、流通到消费都需要价格管理，都含有价格管理的内容。房产价格管理的主要内容是：

　　(1)制定房产价格标准：房产价格标准，是指一个城市同一类别等级房屋的平均价格，是进行房产价格评估的依据。制定房产价格标准，是指政府主管部门为适应房产买卖、抵押与租赁的需要，根据不同结构、不同标准的房屋的社会平均建设成本和地段环境差价，参照市场供求状况，对各种不同类型的房屋制定的多种买卖价格标准与多种租赁价格标准。制定房产价格标准的根本目的，在于保障进入流通领域的房产以公平合理的价格成交，维护交易各方的合法经济权益，保持房地产市场价格的基本稳定。

　　房产价格标准，是房产价格评估的准绳，是审核房产成交价格的依据，是交易双方议定价格的基础。

　　1)制定房产价格标准的依据。制定房产价格标准，有赖于房产价格体系的建立，没有健全的价格体系，就不会有完整的价格标准。目前，我国实行的国家定价、国家指导价和市场调节价等三种价格形式，构成了社会商品的价格体系，也构成了房屋商品的价格体系。有了这种价格体系，房产价格管理部门就可以根据房屋商品化的方针，根据房产所有权性质与房屋使用性质的不同，根据房屋商品流向与需求者经济承受能力的不同，分别制定不同的房产价格标准，应用于不同种类、不同方面的价格管理与评估。

　　2)各类房产价格标准的构成。房产价格标准，一般由房屋的基价和调剂价两部分构成。房屋的基价，是指房屋的基本价格。房屋的调剂价是指房屋价格的调剂因素。例如，新旧房屋的买卖价格，均以建筑面积的综合造价或重置成本价为基价，以房屋的地段环境、朝向、楼层和新旧程度等条件的差异，作为对房屋基价的调剂因素。在评估房屋基价的基础上，再按调剂因素对房屋基价进行调整，即可评出房屋买卖的具体价格。又如，新旧房屋的租赁价格，均以由几项因素构成的月平均租金为基价，以房屋的地段环境、朝向、楼层、设备、装修等条件的差异，作为对租金基价的调剂因素，在评估房屋租金基价的基础上，再按调剂因素对租金基价进行调整，即可评出房屋租赁的具体价格。

　　房产价格标准制定以后，还要根据市场行情的变化，不断进行调整。新建商品房的价格标准，一般都随着综合造价的审定及时进行了调整。需要定期调整价格标准的主要是旧房，调整旧房价格的周期一般以一至三年调整一次为宜。

　　3)制定房产价格标准的程序。制定房产价格标准的程序，大体可分为以下六个步骤：

　　a?提出任务，明确目标。即确定所拟房产价格标准的类型和依据。

　　b?调查研究，搜集资料。主要是通过计划、统计、物价、银行和房屋开发管理、设计、施工等部门，搜集与制定房产价格标准有关的单方造价、地段差价、市场供求状况等数据资料。

　　c?拟定价格标准方案。在调查研究基础上，综合房屋的单方造价与各种调剂因素的构成情况，拟定出各类不同结构、不同标准与不同用途的房产价格标准方案。

　　d?广泛征求有关部门意见。一般来说，要征求计划、建设、物价、银行、法制办等部门的意见，对方案进行修改、补充，使之趋于完善。

　　e?上报省、市人民政府审批。房产价格标准必须经省、市人民政府批准，方具有权威性和法律效力。

　　f?组织贯彻实施。房产价格标准经省、市人民政府批准颁布以后，房地产机关和有关部门要积极组织力量认真贯彻执行。

　　(2)进行房产价格评估：房产价格评估，是指对一幢房屋、一套房屋或一间房屋的具体价格或价值的评议和估算。

　　房产价格评估的原则是：以房屋的结构、类型、标准、装修、设备、新旧程度、地段环境、朝向、楼层等条件为基础，以房产价格标准为依据，以客观公正的立场为准则，以严谨的科学方法为手段，以评定公平合理的价格为目的。

　　房产价格评估，既是加强房产价格管理的基本内容，又是实现房产价格管理的重要手段。房产价格评估的内容与房产价格管理的内容相一致。通过价格评估，对各类不同的房产评出合理的价格，可以使国家的房产价格政策得以贯彻执行，使政府制定的房产价格标准落在实处，进而调控房地产市场，保持房产价格的基本稳定。

　　(3)审批房产成交价格：审批房产成交价格，是指一切房产的买卖价格和非居住用房的租赁价格，在双方当事人成交以前，都要经过房地产管理机关审核批准。否则，成交的价格就是不合法的。

　　审批房产成交价格，主要是审查交易双方议定的买卖或租赁价格是否符合国家和地方政府的规定，有没有价格过高或价格过低以及隐价瞒价情况。其目的在于了解市场行情，保护合法交易，控制房价上涨幅度，保持房地产市场价格的基本稳定。房地产机关审批房产成交价格，是加强房产价格管理的重要环节，必须认真抓好。然而，从目前实际情况来看，许多城市尚未把房产成交价格的审批工作全面管理起来，尤其是对新建商品房的成交价格管得很少，甚至尚未插手管理。有的城市虽然建立了出售新建商品房的价格申报审批制度，但对开发经营企业的实际售价却不加过问，事实上尚未全面管起来。有些公有房屋和私有房屋的买卖、租赁价格，根本没有经过房地产管理机关审批，就私下成交了。由此证明，当前的价格管理工作还存在薄弱环节和漏洞，应当加紧努力，尽快改变这种局面。

　　(4)查处房产价格违法行为：房产价格违法行为，是指房产买卖或租赁双方当事人违反国家和地方政府房产价格管理的政策规定，未经房地产管理机关进行评估和批准，私自议价成交，任意抬高或压低房产价格，隐价瞒租、偷漏税费等违法行为。加强房产价格的检查监督，查处违法行为，是房产价格管理的重要环节。在私自定价成交者中，有些人是由于不了解政府的政策规定，法制观念淡薄。而另一些人则是明知故犯，有意逃避主管部门的管理和监督。隐价瞒价者一般是为了欺骗政府，偷漏税费。任意抬高房价者，大多发生在机关、企事业单位购租集体单位的公房或个人的私房方面。而任意压价出售房屋者，则大多发生在机关、企事业单位向职工出售公有住房方面。其结果是国家不应该支付的房价款付出去了，国家应该收回的房价款和有关税费却收不进来，使国家、地方和单位蒙受重大经济损失。由此可见，查处房产价格违法行为，加强房产价格管理工作，直接关系国家、单位、个人三者利益关系，是一项极为重要的任务。

　　查处房产价格违法行为的重点，在于对成交的房产价格加强检查监督，及时发现和制止私自议价成交、隐价瞒租、任意抬高或压低房产价格等不法行为。各级房产价格管理部门和工作人员应当树立坚强的事业心与责任感，坚决同各种违反房产价格政策的行为作斗争。对已经查出的违法案件，要及时做出严肃处理，切实保障国家的经济利益不受损失，同时，保障企事业单位和个人的合法经济权益。

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