物业管理综合能力考点：合同法基础知识

　　二、合同的订立

　　合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为要约与承诺两个阶段。它不同于合同的成立和生效。

　　5.《合同法》对格式条款的规制

　　(1)提供格式条款的一方：

　　应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务;

　　采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　(2)提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　(3)对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。

　　对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

　　格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。

　　三、合同的履行

　　指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。

　　1.合同履行应当遵循如下原则

　　(1)适当履行原则。

　　(2)协作履行原则。

　　(3)情事变更原则。

　　2.合同履行中的抗辩权

　　抗辩权：是在符合法定条件时，一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。

　　(1)同时履行抗辩权。

　　(2)先履行抗辩权。此抗辩权保护后履行一方。

　　(3)不安抗辩权。此抗辩权保护先履行一方。

　　四、违约责任

　　是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。

　　违约责任可以由当事人在法律允许的范围内约定。

　　1.违约责任的归责原则

　　我国《合同法》采取的是严格责任的(无过错责任)归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。

　　2.违约行为的形态

　　(1)预期违约。

　　(2)不能履行。

　　(3)拒绝履行。

　　(4)迟延履行。

　　(5)不完全履行。

　　(6)受领迟延。

　　3.免责事由

　　当事人可免于承担违约责任的事由，包括：

　　(1)免责条件。

　　(2)免责条款。

　　4.承担违约责任的方式

　　(1)强制履行

　　债务人违约后，如债务履行仍有可能时，债权人可请求法院强制违约方继续履行合同债务。

　　下列情形不得强制履行：1)法律上或者事实上不能履行;2)债务的标的不适于强制履行;3)履行费用过高;4)债权人在合理期限内未要求履行。

　　强制履行的表现形态包括：令债务人限期履行，修理、重作、更换等。

　　(2)赔偿损失

　　赔偿损失责任的构成要件包括： 1)一方有违约行为;2)另一方受有损害，包括所受损害和所失利益;3)违约行为与损害后果之间有因果关系。

　　损失赔偿额的确定：1)损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失(包括合同履行后可以获得的利益)，2)但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　注意：1)受害人对于损失的发生或扩大也有过错时，法院可减轻或免除违约方的赔偿责任。2)当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。3)当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

　　(3)违约金

　　违约金通常视为损失赔偿额的预定。

　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;

　　约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　六、合同的解释

　　合同解释的原则有：

　　1.客观解释原则：又称文义解释原则。

　　2.整体解释原则。

　　3.目的解释原则。

　　4.习惯解释原则。

　　5.诚信解释原则。

　　七、买卖合同

　　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　八、租赁合同

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　九、委托合同

　　委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。

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