物业管理师辅导：物业纠纷的成因及对策

　　近年来随着社会的不断进步和经济的迅猛发展,作为社会主义市场经济体系的有机组成部分的房地产业已经在改革开放大潮的强劲势头的带动下,以前所未有的速度不断发展和完善,但作为社会主义市场经济的国家,我国有独有的市场经济,政治文化条件,从理论上和实践中来讲都有别于国外的物业管理.虽然说面对房地产开发的累累成果以及物业管理行业在国内总体发展趋势良好,物业管理理念逐步深入人心,但每一个新兴的事物都必然要经历种种曲折过程,物业管理也不例外.如建成房屋疏于管理而带来得一系列问题,但为解决这一系列问题,物业管理也将成为房屋管理及房地产业的一个必然选择。

　　八十年代初在探索与尝试中起步的物业管理,从目前的社会发展来看,依然是一个新兴的,有待逐步完善的行业。从其内涵来讲物业管理是一个专门的机构,受物业的所有人委托,以合同的形式,在一定权限允许范围内行使管理权,对已经投入使用的物业进行经营管理,同时对物业的配套设施和设备及周边环境等实行统一专业化管理,并对物业业主提供综合性服务.但在具体的实施过程中,由于现阶段的物业管理发展不够完善,法律、法规体系有待于规范,管理服务不够成熟,管理理念尚未深入人心,业主收入较低及业主素质参差不齐等诸多因素的影响,导致在实施物业管理过程中,双方发生纠纷频繁.物业管理纠纷频生，对物业企业的生存和发展及其形象产生负面的影响。从更深层来讲对当前物业管理行业的整体发展已经产生严重进的影响。而近来物业纠纷的发生呈“上升”趋势发展。因此，对物业纠纷进行系统的分析，探其根源，从而找出解决当前物业纠纷的可行办法，使物业管理行业走向管理服务的制度化、规范化已经势在必行。

　　物业纠纷产生的因素众多，就从目前来看，国内物业由于处于物业发展的初级阶段，人们对物业的认识滞后等因素，导致物业纠纷一定程度上存在于社会政策，管理服务不到位，理念未普及等原因。

　　物业管理行业的政策和相关法律建设不能跟上房地产发展乃至物业管理发展的需求，很多开发商把工程的尾巴留给物业公司，甚至“谁开发，谁管理”依然是当前开发企业的“看家宝”这种开发、管理之间的“父子”关系造成物业开发中的问题遗留在管理阶段，导致大量的物业投入使用后，管理问题层出不穷，业主纷纷抱怨，另外，除了2003年9月1日实施的《物业管理条例》外，在物业管理发展的二十多年里没有一部完整的国家级行政法律可以遵循。并且地方性法规在制定过程中缺少科学理论的依据作指导，只局限于境外的经验或就事论事的解决方案上，使法规存在诸多漏洞，“养虎为患”造成当前物业纠纷频生，物业管理企业难以开展工作。

　　物业管理作为房地产开发的最后一个环节，与房地产有密不可分的关系，但从目前情况来看，开发商只管开发，至于业主使用后的一系列问题理所当然的都推给物业公司，部分问题物业公司无法解决，而矛盾的另一方业主又有自身的理解，我交物业费，物业公司就必须对我负责，这样一来纠纷就直接在业主与物业公司之间产生，等同于房地产开发企业在开发完成阶段就把业主与物业公司推倒了对立面上。从法律责任来看开发上应该承担日后物业管理的相关责任，如果我们有比物业管理发展水平超前一些的专门政策、法规来规范个体和主体之间的义务和关联，那么我们就不会有主观上的错误理解，更不会有现在责权不清的纠纷。可以说政策问题是目前物业纠纷产生的最根本问题。

　　当前物业纠纷产生的直接原因突出在物业管理过程及物业理念方面，大致可以分以下几个方面：

　　一、收费标准。

　　目前我国物业管理没有在收费上作详细规定，个别物业管理企业收费标准不一，致使业主不知道按哪中标准交费，许多业主认为交费高，又缺乏收费依据，双方在交费标准上矛盾尖锐，北京朝阳区一知名小区业主在入住时没有和物业公司约定该项目的费用和标准，入住后物业公司按每平方米3.15元/月收取物业管理费用，业主认为收费过高，拒交务业费，还把物业公司告上法庭。

　　二、收费方式问题。

　　当前物业中存在开发商和物业公司在与购房者签订购房合同付款后准备入住时，让业主交上两年到三年的物业管理费，导致双方发生纠纷的情况也不在少数。

　　三、维修基金的收取时间问题。

　　深圳某物业公司的一个物业小区，当业主在物业公司办理入住手续时，物业公司要求业主提前缴纳三年的维修基金，业主拒交，理由是开发商承诺新购住宅若是自身质量问题，予以两年保修期，至少在保修期后缴纳维修基金。物业公司与业主的矛盾由此产生，维修基金在这段时间该不该收，怎么收到目前为止还没有很明确的说法，这种问题给物业公司带来了很大的麻烦，在业主中产生不良影响，导致双方坚持不下，矛盾不能解决。

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