物业管理师辅导：物业管理官司的责任认定

　　民事责任由违约责任、侵权责任和无过错责任三种责任组成。

　　(一)违约责任

　　违约责任是指当事人因违反合同规定的内容而应承担的责任。违约责任是物业管理活动中常见的法律责任，其承担方式主要是违约方支付违约金和赔偿经济损失以及重作、更换。物业管理活动中的主要违约行为有：

　　1?未按销售合同规定的期限和质量交付使用物业。

　　2?物业移交时，开发商未按有关规定向物业管理公司支付物业维修基金。

　　3?物业管理公司未按管理合同规定的内容向住户提供服务和对物业进行管理。

　　4?住户没有履行管理合同规定的义务。

　　(二)侵权责任

　　侵权责任是指在物业管理活动中，侵犯国家、集体的财产权以及公民的财产权和人身权时所应承担的法律责任。

　　1?因房屋建筑质量而产生的侵权责任

　　因房屋建筑质量不合格造成住户财产、人身损害的，应当赔偿损失。如商品房在交付使用后，发生了墙壁倒塌，致使住户被砸伤，家庭财产被损坏时，房屋建造者和销售者应当承担赔偿损失的责任。

　　2?因物业维修施工而产生的侵权责任

　　在对房屋进行维修施工或者在通道上挖抗修缮地下设施时，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，物业管理公司应当承担人身损害赔偿。

　　此外，建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。如住宅小区围墙发生倒塌，损伤他人时，物业管理公司应当对此承担责任。但如果该围墙的倒塌不是质量问题，而是第三人在围墙边挖沟，致使墙基倾斜倒塌，那么，赔偿责任就应由挖沟的第三人承担。

　　3?因妨碍行为而产生的侵权责任

　　这种侵权责任主要是因违反相邻关系义务而引起的。具体表现为，堵塞或改变给、排水渠道，妨碍相邻他方正常给、排水;堵塞或改变通道，造成他人通行困难;新建建筑物或附属设施影响他人采光和通风等等。因给相邻他方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍、赔偿损失。

　　4?因管理人员违法履行职务而产生的法律责任

　　物业管理公司员工在履行其职务时因超越法定权限或违反法律义务而给他人造成损失时，必须承担赔偿责任。超越法定权限往往表现为滥用职权;违反法定义务则一般表现为玩忽职守。这种责任是一种转承责任，即损失虽然是由管理人员造成的，但对其的赔偿则由其所在单位承担。

　　(三)无过错责任

　　违法者主观有过错是法律责任不可缺少的构成要件，但是许多民事责任的构成要件则不要求行为者主观是否有过错，只要有损害事实发生，就要承担民事法律责任。这种责任，主要反映了法律责任的补偿性，而不具有法律制裁意义。

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