2010年物业管理师考试经营管理复习纲要(二)

　　第二章 房地产投资及其区位选择

　　考试大纲：

　　掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

　　熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

　　了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

　　知识要点：

　　1. 房地产技资的目的与内容

　　2. 房地产直接投资的内容

　　3. 房地产开发投资的内容

　　4. 房地产投资信托基金运作方式

　　5. 房地产投资的主要特征及利弊

　　6. 房地产投资市场风险和非市场风险的区别

　　7. 狭义的区位与广义的区位的区别

　　复习纲要：

　　一、房地产投资(掌握)

　　1. 投资

　　(1)投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。

　　(2)投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。

　　固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。

　　流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。

　　(3)投资的特性：投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动;投资具有时间性;投资的目的在于得到报酬(即收益);投资具有风险性，即不稳定性。

　　(4) 投资的作用：①、投资是一个国家经济增长的基本推动力;②、投资与企业的发展密切相关;③、投资可以促进人民生活水平的提高;④、投资有利于国内社会稳定和国际交往

　　2. 房地产投资

　　房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

　　房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。

　　房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。

　　商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。

　　土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。

　　广义的房地产投资，还包括以房地产资产权益为对象的投资，包括购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产资产支持的证券或债券等。

　　3. 房地产投资的形式

　　房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

　　⑴ 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

　　房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资

　　房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

　　房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

　　房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。

　　房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

　　开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

　　⑵ 房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。

　　间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

　　房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

　　按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

　　4. 房地产投资的特性

　　(l)位置固定性或不可移动性。

　　位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。

　　(2)寿命周期长。

　　房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。

　　房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

　　经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;

　　自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。

　　房地产的经济寿命与其使用性质相关。

　　应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

　　(3)适应性。

　　适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

　　房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。

　　由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。

　　(4)各异性。

　　各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。

　　由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同;两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

　　(5)政策影响性。

　　政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

　　政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

　　(6)专业管理依赖性。

　　专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

　　(7)相互影响性。

　　相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　5.房地产投资的利弊

　　房地产投资之利：①、相对较高的收益水平;②、能够得到税收方面的好处;③、易于获得金融机构的支持;④、能抵消通货膨胀的影响;⑤、提高投资者的资信等级。

　　房地产投资之弊：①、变现性差(或称流动性差);②、投资数额巨大;③、投资回收周期较长;④、需要专门的知识和经验。

　　二、房地产投资的风险(熟悉)

　　1. 风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于去期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

　　2. 风险与不确定性

　　一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

　　3. 风险分析的目的

　　风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

　　①预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

　　②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

　　③预期收益的变动性和离散性如何?

　　4. 房地产投资风险

　　房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。

　　房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

　　5. 房地产投资的风险分为：系统(市场)风险和个别风险。

　　(1)市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。

　　系统风险：通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。

　　(2)非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。

　　个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。

　　6. 风险对投资决策的影响：

　　①令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

　　②根据风险管理的能力选择投资方向，使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

　　③根据风险周期变化特点把握投资时机。

　　三、房地产投资区位的选择风险(熟悉)

　　1. 区位的含义

　　狭义的区位，是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置、微观位置。

　　广义的区位，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。

　　2. 不同类型房地产投资的区位要求

　　居住：为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。考虑的因素有：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入

　　写字楼区位选择过程中要考虑的因素有：位置、周围土地利用情况好环境、易接近性。具体包括：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

　　零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力。

　　工业物业：原材料提供的可能性，交通便利、劳动力资源、能源供应、环境污染的控制。

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