2010年物业管理师考试经营管理复习纲要(一)

　　第一章 物业经营管理概述

　　考试大纲：

　　掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

　　熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

　　了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

　　知识要点：

　　1. 物业经营管理的性质和管理对象

　　2. 物业经营管理的目标

　　3. 管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别

　　4. 物业经营管理的类别

　　5. 物业经营管理的工作内容

　　复习纲要：

　　一、物业经营管理的概念(掌握)

　　1. 物业经营管理的内涵(熟悉)

　　物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

　　物业经营管理的职能有：物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理。

　　①物业资产管理

　　物业资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。

　　②物业管理

　　物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。

　　③设施管理

　　设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。

　　④资产管理

　　资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

　　⑤房地产组合投资管理

　　房地产组合投资管理所涉及的范围更广。

　　物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

　　2. 物业经营管理的对象

　　物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

　　3. 物业经营管理服务的目标

　　物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

　　物业经营管理的核心是：提供价值管理服务

　　在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场价值

　　4. 物业经营管理企业

　　大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的

　　物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

　　管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

　　专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

　　综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

　　二、物业经营管理的层次与工作内容(掌握)

　　1.物业经营管理的层次

　　通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次

　　物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。

　　2. 物业经营管理不同层次之间的关系

　　从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理师的责任。虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产物业的价值最大化。

　　物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和组合投资管理以策略性管理为主。

　　物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理(CPM)。

　　设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为设施管理经理(CFM)

　　房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

　　房地产组合投资管理包括：确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。

　　组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。

　　3. 物业经营管理的常规性工作内容

　　物业管理的内容：

　　根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理，对最复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：

　　⑴制定管理计划;(确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。)

　　⑵加强市场宣传以提升物业的租金;

　　⑶制定租金标准及租金收取办法;

　　⑷物业的维修养护;

　　⑸安全保卫;

　　⑹协调与业主和租户的关系;

　　⑺组织与控制。

　　物业所有者(即业主)的目标是制定管理计划的基础。

　　检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有方面，还要针对租户经常提出的一些特殊问题进行检查。物业管理人员要根据质量状况检查的结果，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用。

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