2010年物业管理师考试经营管理复习资料(12)

　　2.现金流量图

　　现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

　　某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

　　3.房地产置业投资的现金流量

　　潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流

　　4. 税金

　　我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

　　(1)经营税金及附加

　　包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

　　营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%.

　　城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%.

　　(2)城镇土地使用税和房产税

　　城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视士地等级、用途按占用面积征收;

　　房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　(3)企业所得税

　　企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

　　所得税税额=应纳税所得额×税率。

　　应纳税所得额=实现利润?允许扣除项目的金额。

　　现行的房地产开发投资企业所得税税率一般为33%.但按照2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定：从2008年1月1日起“企业所得税的税率为25%。”

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