物业管理师考试辅导：写字楼安全与风险管理(1)

　　一、写字楼安全管理$lesson$

　　(一)工程安全

　　随着写字楼不断向大规模、超高层、智能化发展，写字楼内装备的工程设备也向着大容量、大规划、大系统发展。过去只有在工业企业中才能看到的大型强电、弱电、机电设备如今已是高档写字楼中的常见设备。因此，工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。

　　1.事故案例

　　(1)工程隐患事故。2004年1月31日凌晨4点20分，北京东城区某高档写字楼B1主配电室墙体突然出现孔洞喷出水柱，险些导致正在运行中的1号的高压变压器(1250kVA)及其相关高压配电柜发生重大损失。事故原因：相邻主配电室的大厦外墙地下生活水管线断裂(断裂时间可能已很长)，跑水经长期挤压渗透，突破了外墙防水层，浸入B2主配电室。

　　(2)工程隐患事故。2004年1月23日下午3点40分，北京东城区某高档写字楼B1走廊水管过墙处(顶棚内)高位消防水箱稳压补水管(下行)弯头脱扣跑水。大量消防水流入6台客梯底坑，水深达1.6m。事故原因：水管弯头原始安装不到位，过墙孔洞未做封堵使此处顶棚内气温很低，在严寒低温下未装牢固的丝扣受压过大脱开。

　　(3)设备运行事故。2000年11月9日上午9点42分，北京海淀区某高档国际会议大厦B1主配电室2号高压变压器(1000kVA)低压侧补偿电容器柜爆炸起火，浓烟蔓延扩散至整个建筑。

　　(4)设备运行事故。2000年6月11日晚9点59分，北京海淀区某国家级综合实验大厦一区2层211实验室存放试验样品的电冰箱爆炸起火，险些引发周边的大量高压气瓶发生连锁爆炸。

　　(5)设备运行事故。2000年2月20日凌晨2点40分，北京海淀区某高档写字楼B1主配电室1号高压变压器(1000kVA)高压侧10kV进线电缆绝缘老化，相间短路起火，造成大面积停电。

　　另外，垂直运输电梯故障可能导致的人身伤亡事故，“三电”(电脑、电视、电话)信号中断可能导致的商务损失，均威胁着写字楼的安全。

　　2.管理措施

　　加强对写字楼物业工程安全的管理，需要注意以下几个方面：

　　(1)全面建立确保“十供”的管理理念，即：

　　确保供电;确保供水;确保供气;确保供冷;确保供暖;确保供电脑信号;确保供电视信号;确保供电话信号;确保供垂直运输;确保供报修服务。

　　(2)制订全年度大、中、小修计划。

　　(3)编制《工程技术工作规程》，包括：

　　强电技术工作规程;弱电技术工作规程;机电技术工作规程;综合技术工作规程;各技术专业岗位职责。

　　(4)建立“设备档案”，包括：

　　设备用电;设备原始记录;设备所需部件及备件登记表;设备技术资料登记表;设备年度运行记录;设备缺陷记录;设备检修记录;设备事故记录;设备结构修改记录;设备其他记录。

　　(5)建立《设备状态月报》，包括设备运行状态和设备完好状态。

　　(二)消防安全

　　自从1885年世界上第一幢高层建筑美国芝加哥的“人寿保险公司大楼(12层)建成”迄今为止119年，人类高层建筑消防安全始终是一个严肃的任务。

　　高层建筑消防安全的一个显著特点，就是火势一旦形成蔓延极为迅猛。主要原因：一是高层建筑自身有众多的竖向管井，在建筑物内似座座烟囱，成为火灾蔓延的重要通道;二是因热压差的作用，高层建筑烟气竖向流动极为迅速，据测试可达3～4m/s;三是受风压的影响(有资料查明：风压、风速随建筑高度成正比)，风助火势，燃烧剧烈，蔓延极快。高层写字楼还有一个显著的特点，就是夜间人走楼空，白天留下的隐患往往在夜间爆发。尽早发现火险、自动监控无人区，对高层写字楼消防安全是至关重要的。因此，有效发挥自动消防系统的功能，就成为高层写字楼消防安全工作的核心。经验证明，自动消防系统是高层写字楼最重要的消防武器。

　　除依靠自动消防系统外，严密的防火措施也是十分重要的。一是必须建立严密规范的消防责任制，落实任务、明确责任。二是消防人员必须熟悉消防设备、设施的部位和性能。对消防水泵、喷洒水泵、消防管道、消防报警系统及各种阀门、喷水器、报警阀、水流指标器等经常进行检查、试验、保养、检修和维护，使消防设备、设施始终处于良好的使用状态。三是对防火避难层任何单位不得占用，消防电梯处于完好状态，防火通道必须畅通，不得堆放任何杂物或封闭。四是对消防人员要进行定期的培训和实战训练演习，始终处于临战状态。五是对租户要进行消防知识宣传教育，以及指导租户掌握消防器材的使用方法。

　　(三)治安安全

　　写字楼物业治安主要由物业管理企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责。主要任务是疏导和控制。

　　1.对写字楼交通流线的疏导

　　写字楼交通流线的管理，可遵循三个原则：

　　(1)分流原则：垂直分流;水平分流。

　　(2)层次原则：时序层次;等级层次;主次层次：外主体流线为机动车流，内主体流线为办公人员。

　　(3)简捷原则。

　　2.对进、出和在大厦内滞留的人员、车辆的控制

　　针对租户变动性大，外来办事人员多，治安保卫工作难度大的特点，一是必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况，掌握楼内重点要害部位。二是定期检查办公楼的安全设施，检查承租各单位安全治保措施落实情况，对监控设施经常进行维修、保养，监控室要24小时有人监控。三是对写字楼车库、地下室、电梯间、通风口、卫生间、水房等部位要做到安全防范，发现问题，及时处理。四是对写字楼周围坚持24小时巡逻制度，对外来办事人员实行验证登记制度。

　　(四)应急预案

　　写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括如下方面：

　　供电中断应急预案;供水中断应急预案;燃气泄漏应急预案;“三电”信号中断应急预案;垂直运输事故应急预案;防火应急预案;防水应急预案;防盗应急预案;防毒应急预案;防爆应急预案;防疫应急预案;防震应急预案。

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