2012物业经营管理辅导之不良物业资产管理(1)

　　一、不良资产与不良物业资产$lesson$

　　(一)不良资产

　　不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

　　(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

　　(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品;因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品;因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品;因市场价格变化，价值已严重贬值的产品;以残次品形式积压的产品。

　　(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。

　　(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损。有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一直处于停工状态。还有些企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理等。

　　(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

　　(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。

　　(7)因其他原因形成的不良资产。

　　(二)不良物业资产

　　作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：

　　(1)房地产不良贷款;

　　(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产;

　　(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物;

　　(4)其他单位委托处置的房地产不良资产。

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