2012物业经营管理辅导之不良物业资产管理(2)

　　二、不良物业资产形成的原因及过程$lesson$

　　不良物业资产的形成有其特殊的历史原因及逻辑过程。全球经济状况的起伏及宏观经济政策的调控，对房地产市场的发展有重要的影响，也进而会导致不良物业资产的形成与发展。

　　1.经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。由于企业或债务人从银行融资后盲目投资，投资过程中不进行详细的调研及风险防范工作，导致投资失误。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。一些企业为挽回损失，又想尽办法融资再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。一旦资金链出现脱节，不良资产便产生了。

　　2.房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。以1993～1994年我国某城市为例，处于房地产周期峰顶时，写字楼评估价值高达8000～15000元/m2，甚至有的高达18000元/m2;商业用房，如某发展中心二层的商业用房，其评估价值竟高达6万元/m2。而在房地产市场比较平稳时，写字楼的价格则大都在4500～7000元/m2之间，上述发展中心二层的商用物业，如今价格甚至低至原来评估价值的1/10。虽然评估价值与当时的市场现状基本相符，但其潜在的危害性不言而喻。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成为不良物业资产。

　　3.银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的安全性、流动性、盈利性。不仅如此，一些企业借口产权制度改革，悬空、搁置、推脱、逃避银行债权，又生成大量银行不良债权。随着企业的联合、兼并、收购及破产风潮的兴起，债权被悬空、撇开和逃避，无数重债企业采取“金蝉脱壳”，强弱联合，把资产转移出去，却置债务于不理，使老债务债无主，新债务却又生。二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。由于资金所有者-银行与资金使用者-企业之间的信息不对称性，尤其是财务信息严重失真，财务约束软化，使银行在发放贷款前很难对项目进行高质量的评估，加之贷款审批中的风险意识薄弱及主观随意性强，有的甚至是违规发放贷款，贷款的发放与回收没有责任到人，而贷款发放后又缺乏监管，致使贷款发放后，银行处于被动的风险接受地位。从外部因素来看，主要源于国家政策调整和政府干预。不同的历史时期，国家的产业政策也有所不同。而国家的产业政策又是通过运用包括资金倾斜、物价调整在内的经济政策和行政手段并重来贯彻实施的。伴随每次产业政策的调整，总会使一批不符合国家产业政策的企业关、停、并、转，这是导致不良资产形成的重要原因。

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