2012物业经营管理辅导之不良物业资产管理(3)

　　三、不良物业资产处置的目标和原则$lesson$

　　无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。而要使中断的货币资金连接起来，必须借助于债务人以物抵债或资产重组等实物资金运动方式。

　　(一)不良物业资产处置的目标

　　不良物业资产处置有多重目标。如美国为解决储贷机构的不良资产，成立了重组信托公司(RTC)，其目标有三：一是在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报;二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响;三是尽量增加对中低收入者的住房供应量。

　　我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。

　　在不良资产处置过程中，各项目标有时存在着冲突，需要决策时加以权衡。如美国RTC公司最初以追求最高收益为目标，资产处理速度很慢。如RTC主席指出，按当时的处置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任务。因此，近年来RTC公司以处理速度作为重要的因素，保证了RTC在5年内处理完所有的不良资产。可见，在资产处置过程中要制定切合实际的经营方针，妥善协调各个目标之间的矛盾，只有在主要目标和次要目标之间做出合理的妥协，才能保证主要目标的实现。

　　(二)不良物业资产处置的原则

　　不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。首先，要始终围绕项目开展工作。处置不良资产在我国是一项全新的业务，要在短时间内取得成效，必须在组织管理模式、规章制度建设、业务创新和研究工作、市场和人才的培养等方面以项目实践为依据，紧紧盯住项目不放，在项目实践中逐步实现处置的各项目标。其次，要先易后难、先大后小。在几个目标发生冲突时，必须较好地进行平衡，算大账，算机会成本账，善于把握和利用市场机会。对资产数量大、具有典型性、品质相对较好、适宜于批量处理的不良物业资产，要优先处置，保证短时间内取得较大的成效。再次，要充分利用各种技术方法。对不同的不良资产要有针对性地采用不同的技术方法，注重方法的创新性和适应性。最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。从国际经验来看，要处理巨额不良资产，必须借助国内国际的专业公司，依靠国内外市场，吸引众多的投资者。这样可以充分利用社会各方面的力量，提高资产处置效益和效率，促进处置市场的发育。

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